노량진3구역 관리처분총회 완료! 노량진뉴타운 분양가·속도 총정리

시작하며

서울 도심 한가운데, 용산·여의도·강남을 잇는 핵심 입지에 자리한 노량진 뉴타운. 그 중심에 있는 3구역이 최근 관리처분 총회를 마무리하면서 본격적인 개발 속도에 박차를 가하고 있습니다.

여기에 조합원 분양가 인하, 감정평가가 확정, 중도금 대출 조건, 그리고 하이엔드 브랜드 입점 가능성까지 겹치며, 실수요자는 물론 투자자들의 관심도 빠르게 쏠리고 있는 상황입니다.

그렇다면 지금 시점에서 노량진 뉴타운 투자, 괜찮을까요? 각 구역별 상황과 투자금액, 조합원 분양가 등 실질적인 정보들을 구체적으로 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 노량진 뉴타운, 왜 지금 주목해야 할까?

노량진 뉴타운은 서울 동작구 노량진동 일대에 조성 중인 대규모 재개발 사업지입니다. 입지와 교통, 브랜드, 사업 속도 등 다양한 측면에서 경쟁력을 갖추고 있으며, 최근 들어 특히 ‘속도’ 면에서 확실한 진전을 보이고 있습니다.

(1) 입지가 가진 경쟁력, 무엇이 다른가?

노량진은 여의도·강남·용산을 모두 연결할 수 있는 교통 요충지입니다.

• 9호선을 통해 여의도, 고속터미널, 강남까지 환승 없이 이동 가능
• 1호선으로 용산·종로 일대 접근성도 우수
• 장승배기역, 노량진역 등 주요역 인근 구역은 특히 인프라가 탄탄
• 서부선 경전철 개통 시에는 여의도 접근성이 더 높아질 예정

(2) 사업 속도, 실제 얼마나 빠를까?

다른 뉴타운 지역에 비해 노량진 뉴타운은 대부분 구역이 관리처분인가까지 마친 상태입니다.

📋 노량진 뉴타운 구역별 진행 현황 요약표

구역명	주요 진행 상황	특징
1구역	감정평가 완료, 분양 신청 중	대장 구역, 역세권 입지
3구역	관리처분 총회 완료	조합원 분양가 1억 인하
4·5·6·8구역	철거 완료 or 마무리 단계	실질 공사 착수 임박
7구역	이주 중	소액 진입 가능 구역
2구역	관리처분 완료	초기 사업 속도 가장 빨랐던 구역

 

2. 조합원 분양가, 감정가, 분담금…어떻게 봐야 할까?

재개발 투자 시 가장 큰 고민 중 하나는 조합원 분양가와 실제 부담금입니다. 겉으로 보기에 분양가가 높아 보여도, 감정 평가 금액이 높다면 실질 분담금은 낮아지는 구조이기 때문입니다.

(1) 노량진3구역, 조합원 분양가 1억 인하…왜 중요한가?

최근 3구역에서 개최된 관리처분 총회에서는 조합원 분양가를 약 1억 원 인하하는 안건이 통과됐습니다.

• 기존: 84타입 기준 11억 3,000만원
• 변경 후: 10억 3,000만원
• 다른 타입도 평균 1억 원 인하

조합원 입장에서는 부담금이 줄어들게 되고, 이는 시장 전반에서 투자 진입 장벽이 낮아지는 신호로 해석될 수 있습니다.

📌 📊 노량진 주요 구역별 조합원 분양가 & 감정가 정리

구역	타입	조합원 분양가	감정평가 금액	실질 분담금
1구역	84㎡	약 10억 중반	7억~8억	2억~3억
3구역	84㎡	10억 3,000만원	약 7억 중반	2억~3억
6구역	84㎡	6억 7,000만원	3억대	3억~4억

 

3. 투자금 얼마나 들까? 소액 투자 가능한 구역도 있다

현재 노량진 뉴타운의 구역별로 투자 진입금액이 크게 차이납니다. 조합원 분양가 외에도 원플러스원 물건, 대출 가능 여부, 중도금 조건 등이 투자 전략에 큰 영향을 줍니다.

(1) 투자 예산에 따라 가능한 구역은?

💡 💰 투자 예산에 따라 가능한 구역은?

투자 예산	가능 구역	비고
11억~12억	7구역	상대적으로 소액, 일부 타입은 더 저렴
13억~14억	3구역 등 관리처분 완료 구역	안정적인 구역
15억 내외	1구역	대장 구역, 역세권 프리미엄
17억~19억	원플러스원 매물	84㎡ + 59㎡ 조합 물건 확보 가능

※ ‘원플러스원’ 매물은 권리가 큰 조합원들이 2주택을 받을 수 있는 경우로, 일반 분양 대비 상대적으로 저렴하게 입주권을 확보할 수 있어 많은 관심을 받고 있습니다.

 

4. 공사비·브랜드·세금까지…노량진 뉴타운이 특별한 이유

(1) 공사비 상승에도 분양가 인상 최소화

최근 시공사 공사비 협의가 739만원 수준에서 이루어졌습니다.

• 시중 시공 단가는 800만~900만원대까지 올라간 상황
• 하이엔드 아파트 지향에도 낮은 수준으로 협의 완료
• 분양가 키맞추기 우려 최소화 → 투자 리스크 낮음

(2) 하이엔드 브랜드 타운으로 재편 중

노량진 뉴타운은 단순한 신축 아파트 단지를 넘어, 브랜드 타운으로의 변모를 추진하고 있습니다.

• 아크로, DH, 서밋 등 이미 예정된 브랜드 존재
• 드파인, 오디에르 등 고급 브랜드 검토 중

이는 향후 시세 상승, 입주 후 프리미엄 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

(3) 세금 전략까지 고려한 맞춤형 투자 가능

📌 📝 대체주택 특례 조항, 이렇게 활용한다

항목	요약 설명
4항	관리처분 이후 입주권 취득 시, 기존 주택 처분을 ‘준공 이후’까지 연기 가능
5항	관리처분 이전 입주권 취득 시, 다음 달 바로 대체주택 매입 가능 (1년 턴 없음)

구체적으로는 1·3구역은 5항, 그 외 관리처분 완료 구역은 4항 활용이 가능합니다. 이 규정을 잘 활용하면 다주택자도 세금 부담 없이 매입이 가능하다는 장점이 있습니다.

 

마치며

노량진 뉴타운은 단지 많은 구역이 있다는 점을 넘어서, 입지·속도·브랜드·가격 전략까지 균형 있게 갖춘 드문 재개발 사업지입니다.

특히 2025년을 기점으로 본격적인 입주가 진행될 것으로 보이며, 지금 시점에서 구역별 상황을 꼼꼼히 비교해 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.

분양가 인하, 감정가 상승, 대체주택 특례 등 기회 요소도 분명한 만큼, 신중하게 접근하되 빠르게 움직이는 투자자들이 유리한 시점입니다.