홈플러스 매각이 바꾼 부천 재건축 판도, 은하마을 사업성까지 정리

시작하며

최근 홈플러스의 부동산 매각이 시장에서 주목받고 있다. 대부분의 홈플러스 매장은 상업지역 또는 준주거지역에 위치해 있으며, 지하철역 인근이라는 장점까지 갖추고 있어 개발 여지가 매우 높다. 이로 인해 매각 후 디벨롭이 추진될 경우, 주상복합 아파트로 전환되며 높은 인기를 얻는 사례가 계속해서 등장하고 있다. 실제로 이와 같은 고밀도 개발은 주변 재개발 및 재건축 구역의 분양가를 자극하는 역할까지 하고 있다.

부천 중동의 경우, 홈플러스 부지를 주상복합 아파트로 전환한 성공 사례가 존재하며, 현재는 상동 홈플러스 역시 유사한 방향으로 개발이 예고되어 있다. 상동역과 중동역 사이에 위치한 중동 1기 신도시 내 선도지구 ‘은하마을’까지 포함해, 해당 지역의 사업성과 개발 흐름을 함께 살펴보는 것이 유의미하다.

 

1. 홈플러스 매각 이후 디벨롭 흐름

홈플러스는 최근 구조조정의 일환으로 일부 지점에 대한 폐점과 부지 매각을 추진하고 있다. 부천 상동점도 이러한 대상 중 하나이며, 부지의 위치나 주변 여건을 고려했을 때 디벨롭 가능성이 매우 높다. 이곳은 상동역 초역세권 입지로, 지리적 이점과 더불어 대규모 개발이 가능하다는 장점이 있다.

예를 들어, 과거 중동역 인근 홈플러스 부지는 49층 높이의 주상복합으로 개발되며 지역 내 새로운 랜드마크로 자리 잡았다. 당시에는 미분양에 대한 우려도 있었지만, 결과적으로는 분양 성공으로 이어졌고, 이후 주변 재건축 단지들에도 긍정적인 영향을 줬다.

 

부천 상동점 개발 요건

• 입지 조건: 상동역 인접 초역세권
• 현재 용적률: 약 130%
• 개발 후 전망: 49층 이상 주상복합 가능
• 시장 반응: 상업지역 내 고층 개발 선호 현상 증가

 

2. 중동 홈플러스 개발 사례와 상권 변화

중동역 부근은 이미 홈플러스 부지가 재개발되어 고층 주상복합 아파트가 조성된 지역이다. 이로 인해 1기 신도시 내 중층 아파트 밀집 지역과 비교해 시각적, 상징적 차별화가 이뤄졌으며, 지역 상권도 변화의 흐름을 탔다. 당시 해당 부지는 원래 업무시설 용도로 지정돼 있었으나, 상업성과 입지 가치를 반영해 주상복합 형태로 전환되었고, 결과적으로 상가와 연계된 복합개발이 이뤄졌다.

 

중동역 개발 특징

• 기존 용도: 업무시설 예정지
• 개발 방식: 상업시설 + 고층 주거 복합
• 용적률 확대: 약 1,000%까지 상승
• 건물 높이: 최고 49층

 

3. 은하마을 재건축 추진 현황과 사업성

상동역과 중동역 사이에 위치한 은하마을은 중동 1기 신도시 내 선도지구 중 하나로, 현재 4개 단지가 통합 재건축을 추진하고 있다. 해당 단지는 은하2차, 대우·동부, 주공1단지, 효성·쌍용 아파트로 구성되어 있으며, 조합 설립 추진 및 동의율 확보 측면에서 빠르게 진척되고 있다. 2024년 기준 동의율은 90%를 초과한 것으로 전해진다.

이 지역은 3종 주거지역으로 분류되어 있지만, 현재 용적률이 약 219% 수준이기 때문에 개발 여력에 한계가 있다는 평가도 존재했다. 그러나 인근 고층 개발 사례와 신축 아파트 수요를 고려할 때, 은하마을의 재건축 사업성도 이전보다 긍정적으로 평가되고 있다.

 

은하마을 재건축 조건 요약

• 통합 대상: 은하2차, 대우·동부, 주공1단지, 효성·쌍용
• 현행 용적률: 약 219% (3종 주거지역)
• 조합 동의율: 90% 이상 확보
• 공사비 가정: 평당 약 800만원

 

4. 예상 분양가와 수익성 분석

사업성 분석을 통해 추정된 분양가는 평당 약 3,600만원 수준이며, 준공 후 시세는 평당 4,000만원 전후로 예측되고 있다. 34평 기준으로 환산하면 분양가는 약 12억원 정도로 책정되며, 이에 따른 조합원 분담금은 약 1억 5,000만원 수준이다.

2024년 9월 실거래된 37평형의 대우 동부 아파트는 8억 5,000만원에 거래되었고, 이후 매물가는 15억 1,000만원까지 상승한 사례가 있다. 실거래가 대비 수익률은 기대 수익보다는 안정적인 환급을 기대할 수 있는 구조이며, 재건축 지연이나 가격 급등의 리스크가 상대적으로 낮다.

 

수익성 요약 지표

• 예상 분양가: 평당 약 3,600만원
• 신축 시세: 평당 약 4,000만원
• 조합원 분담금: 34평 기준 약 1억 5,000만원
• 2024년 실거래 사례: 37평형, 8억 5,000만원
• 현재 호가: 15억 1,000만원 수준

 

마치며

부천 상동 홈플러스의 매각은 단순한 유통 매장의 철수로 끝나지 않는다. 이는 도시 재생 및 부동산 개발 흐름에서 매우 중요한 시그널로 작용하고 있으며, 실제로 중동 홈플러스 디벨롭 사례에서 확인할 수 있듯이, 지역 전체에 파급력을 미친다. 상동역, 중동역, 은하마을을 잇는 개발 벨트가 점차 구체화되고 있다는 점에서 부천의 미래 부동산 흐름은 새로운 국면을 맞이하고 있다.

특히 상업지역과 주거지역이 맞닿은 지점에서 대규모 디벨롭이 연달아 일어나는 현상은 인근 재건축 단지의 사업성을 자극하고 있으며, 이에 따라 1기 신도시 전반에 대한 기대 심리도 확산되고 있다. 향후 구체적인 정책 변화와 인허가 절차에 따라 속도는 달라질 수 있지만, 부천의 변화는 이미 시작되었다고 볼 수 있다.