2025년 달라지는 부동산 세법: 혼인 1세대 2주택 10년 특례 연장 등 핵심 내용

시작하며

2025년부터 부동산 세법이 여러 부분에서 개정될 예정이다. 주택 보유 기준, 취득세 감면, 양도세 완화 등 다양한 변화가 포함되어 있어 1주택자부터 다주택자까지 모두 주목해야 할 사항이 많다. 특히 결혼 후 1세대 2주택 비과세 혜택 연장, 생애 최초 주택 취득세 감면 확대, 다주택자 양도세 중과 배제 연장 등이 주요 변화로 꼽힌다.

아래에서 2025년 부동산 세법 개정안의 핵심 내용을 자세히 살펴보자.

 

1. 혼인 시 1세대 2주택 특례 적용 기간 10년으로 연장

기존에는 결혼 후 각자 1주택을 보유하고 있는 경우 5년 이내에 한 채를 처분해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 이번 개정안에서는 이 기간이 10년으로 연장된다.

📌 적용 대상

• 결혼으로 인해 1세대 2주택이 된 경우
• 60세 이상 부모를 동거 봉양하기 위해 추가로 주택을 구입한 경우

📌 특례 내용

• 혼인한 날부터 10년 이내에 한 채를 처분하면 1세대 1주택 비과세 혜택 적용
• 조합원 입주권도 주택으로 간주하여 동일한 혜택 제공

 

2. 지방 저가 주택 1세대 1주택 인정 기준 완화

기존에는 공시가격 3억원 이하의 지방 주택만 1세대 1주택자로 인정됐다. 하지만 2025년부터는 4억원 이하로 기준이 완화된다.

📌 적용 지역

• 수도권 제외 광역시
• 특별자치시 외 지역
• 연천, 강화, 홍천 등 접경 지역 포함

📌 혜택 내용

• 해당 주택을 보유하고 있어도 1세대 1주택자로 인정
• 과세표준에는 포함되지만 주택 수에서는 제외

 

3. 주택 용도 변경 시 장기 보유 특별공제 확대

이전에는 상가를 주택으로 변경한 경우 주택으로 보유한 기간만 공제율이 적용됐다. 하지만 2025년부터는 비주택으로 보유한 기간도 공제율에 포함된다.

📌 적용 예시

• 10년간 상가로 보유 후 주택으로 변경하고 5년 보유한 경우
• 기존: 주택 보유 5년만 공제율 적용
• 개정 후: 15년 전체 보유 기간 적용 가능

 

4. 주택 용도 변경 후 양도 시 과세 기준 합리화

현재는 주택에서 상가로 용도 변경 후 매도할 경우, 1세대 1주택 여부를 양도 시점 기준으로 판단했다. 그러나 2025년부터는 매매 계약 체결 시점을 기준으로 변경된다.

즉, 매매 계약 시점에 1세대 1주택이었다면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

5. 생애 최초 주택 취득세 감면 한도 300만원으로 확대

기존에는 200만원 한도로 취득세를 감면받을 수 있었으나, 2025년부터 300만원까지 확대된다.

📌 적용 대상

• 생애 최초로 소형 주택을 구입하는 경우
• 가격과 관계없이 300만원까지 취득세 감면 가능

📌 추가 혜택

• 인구 감소 지역에서 주택을 취득하거나 신축하는 경우 최대 50% 감면

 

6. 다주택자 양도세 중과 한시 배제 1년 연장

조정대상지역 내 다주택자의 양도세 중과 배제 기한이 2026년 5월 9일까지 연장된다.

📌 개정 내용

• 2주택자: 기본 세율 + 20% 중과 한시적 배제
• 3주택 이상: 기본 세율 + 30% 중과 한시적 배제

이는 다주택자들의 매물을 유도하기 위한 조치로 보인다.

 

7. 고가 주택 2주택자의 간주임대료 과세 확대

기존에는 기준 시가 12억원 초과 주택만 과세 대상이었지만, 2025년부터 전세보증금도 간주임대료 과세 대상에 포함된다.

📌 적용 대상

• 기준 시가 12억원 초과 주택
• 전세보증금 합계 12억원 초과 시 세금 부과

📌 적용 시기

• 2026년 1월 1일부터 시행

 

8. 장기 임대 주택 보유자의 거주 주택 양도세 비과세 횟수 제한 완화

현재는 장기 임대 주택을 보유한 경우 거주 주택을 양도할 때 생애 한 번만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 2025년부터는 횟수 제한 없이 계속 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

마치며

2025년 부동산 세법 개정안은 1주택자와 다주택자 모두에게 영향을 미치는 내용이 많다. 특히 혼인 후 1세대 2주택 비과세 적용 기간이 10년으로 연장되고, 생애 최초 주택 취득세 감면이 300만원으로 확대된 점은 주목할 만하다.

반면, 고가 주택 2주택자의 간주임대료 과세 대상이 확대되는 등 일부 세 부담이 늘어나는 부분도 있다.

부동산 매매 또는 임대를 계획하고 있다면, 개정안을 꼼꼼히 살펴보고 세무사와 상담하여 적절한 절세 전략을 마련하는 것이 중요하다.

 

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