서울 상업지역·준주거지역 규제 철폐, 부동산 시장 영향은?

시작하며

안녕하세요. 최근 서울시에서 발표한 '규제 철폐 1호'가 부동산 시장에서 많은 주목을 받고 있습니다. 특히 상업지역과 준주거지역 내 상가 비율을 대폭 줄이거나 없애는 방향으로 정책이 바뀌면서, 공실 문제 해소와 주택 공급 확대에 대한 기대도 커지고 있습니다.

현재 주상복합 아파트 내 상가들이 높은 공실률로 어려움을 겪고 있고, 상업지역과 준주거지역의 개발 방식에도 큰 변화가 예상되고 있습니다. 이번 정책이 어떤 내용을 담고 있고, 어떤 효과와 우려를 함께 가지고 있는지 하나씩 살펴보겠습니다.

 

1. 서울시 규제 철폐 1호, 어떤 내용인가요?

서울시는 상업지역과 준주거지역에서 주상복합 건물을 지을 때, 일정 비율 이상의 상가나 업무시설을 반드시 포함하도록 한 규제를 대폭 완화하거나 폐지하는 내용을 발표했습니다.

• 상업지역: 기존에는 전체 연면적 중 최소 20%를 상가나 사무실 같은 비주거 시설로 구성해야 했지만, 앞으로는 이 비율이 10%로 축소됩니다.
• 준주거지역: 기존에 10% 이상 확보해야 했던 비주거 시설 비율을 아예 폐지해, 모두 주택으로 구성할 수 있게 됩니다.

이번 조치는 상가 공실 문제를 줄이고, 도심 내 주택 공급을 보다 원활하게 하기 위한 취지에서 마련된 정책입니다.

 

2. 주상복합 상가 공실, 얼마나 심각한가요?

현재 서울에 위치한 주상복합 아파트 단지 내 상가들은 상당수가 임차인을 찾지 못하고 비어 있는 상황입니다. 대표적으로 강남 신사동 가로수길의 상가 공실률은 40%를 넘어서고 있고, 이태원, 홍대, 명동 등 서울 주요 상권들도 비슷한 어려움을 겪고 있습니다.

지역	상가 공실률
강남 신사동 가로수길	약 41%
서울 주요 상권 평균	약 20%

공실률이 높아지며 분양가도 큰 폭으로 하락하고 있습니다. 일부 지역에서는 평당 3,000만원 수준까지 분양가를 낮춰서라도 처분하려는 사례가 늘고 있습니다. 그만큼 상가 분양 자체가 부담이 되고 있는 현실입니다.

 

3. 규제 완화로 달라지는 핵심 내용

이번 서울시 규제 철폐 1호를 통해, 상업지역과 준주거지역에서의 개발 방식에 다음과 같은 변화가 생깁니다.

🔹 상업지역 비주거 시설 비율 축소

• 기존: 전체 면적의 20% 이상을 상가나 업무시설로 구성
• 변경: 비주거 시설 비율을 10%로 완화

🔹 준주거지역 비주거 시설 의무 폐지

• 기존: 10% 이상의 비주거 시설 포함 의무
• 변경: 비주거 시설 의무 비율 폐지

🔹 행정 절차 간소화

• 기존: 지구단위계획 변경 시 약 6개월 이상 소요
• 변경: 서울시가 직접 관리해 3개월 이내로 단축

결과적으로 상업지역과 준주거지역 모두에서 상가 공급 부담을 덜고, 주택 공급 비율을 크게 높일 수 있는 구조로 바뀌는 것입니다.

 

4. 규제 완화로 기대되는 긍정적 효과

서울시의 규제 철폐 1호가 실제 시행되면, 다음과 같은 긍정적인 변화들이 기대됩니다.

🏠 주택 공급 확대

비거주 시설로 의무 배정되던 공간이 줄어들면서, 같은 부지에서도 더 많은 주택을 공급할 수 있는 환경이 조성됩니다. 이는 서울 도심 내 주택 부족 현상을 해소하는 데 일정 부분 기여할 수 있습니다.

🏗️ 건설 경기 회복 기대

그동안 상가 분양이 어려워지며 사업성 악화로 이어졌던 부분이 해소되면서, 건설사들의 사업 추진 부담이 완화됩니다. 이에 따라 건설 경기에도 긍정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

🏬 기존 상가 공실 완화

신규 상가 공급이 줄어들면 기존 상가들의 공실 문제에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 상권 내 경쟁이 줄어들면서 기존 상가들의 임대 안정성이 높아지는 효과도 기대됩니다.

 

5. 규제 완화에 따른 우려되는 점

이번 규제 완화로 기대되는 긍정적인 효과도 있지만, 다음과 같은 우려 또한 존재합니다.

🏙️ 도시 기능 약화 가능성

상업지역과 준주거지역은 원래 주거와 상업 기능이 균형을 이루며 발전해왔습니다. 그러나 상업시설 비율이 급격히 줄어들면, 상권이 위축되고, 지역 내 경제 활동이 둔화될 가능성이 있습니다.

📈 투기 과열 우려

비거주 시설 비율이 낮아지고 사업성이 개선되면, 토지 매수 수요가 증가하면서 해당 지역의 땅값이 급등할 가능성이 있습니다. 이는 장기적으로 주택 가격 상승으로 이어져, 실수요자 부담 증가로 연결될 우려가 있습니다.

🏢 공공시설 부족 우려

비거주 시설 비율이 줄어들면, 지역 주민들이 이용할 수 있는 공공 편의시설이나 상업시설이 부족해지는 문제도 발생할 수 있습니다. 이는 장기적으로 생활 편의성 저하로 이어질 가능성도 있습니다.

⏳ 단기 효과에 그칠 가능성

규제 완화로 인해 단기적으로 주택 공급 확대와 건설 경기 회복 효과가 나타날 수 있지만, 이러한 변화가 서울시 전반의 공급 문제를 근본적으로 해결하는 데는 한계가 있을 수 있습니다.

 

마치며

서울시가 추진하는 규제 철폐 1호는, 장기간 지속된 상가 공실 문제를 해결하고 주택 공급을 보다 원활하게 하기 위한 시도입니다. 상업지역과 준주거지역에서 비거주 시설 비율을 줄이거나 없애, 주택 공급 확대와 사업성 개선을 도모하는 방향으로 정책이 변화하고 있습니다.

다만, 이러한 변화는 지역 상권 위축, 투기 수요 유입, 공공시설 부족 등의 부작용으로 이어질 가능성도 존재합니다. 따라서 단순한 규제 완화로 모든 문제가 해결되기보다는, 지역 특성에 맞춘 균형 잡힌 도시 계획과 추가적인 관리 대책 마련이 함께 이뤄져야 할 것입니다.

이번 정책 변화가 서울시 부동산 시장과 도시 경쟁력에 어떤 영향을 미칠지, 앞으로도 지속적인 관심과 모니터링이 필요한 시점입니다.