대학로 상권이 살아남은 이유? 강남·홍대와 다른 임대료 전략

시작하며

서울에서 대표적인 상권으로 꼽히는 강남, 홍대, 신촌은 높은 임대료로 인해 어려움을 겪고 있는 반면, 대학로는 다른 움직임을 보이고 있다. 최근 몇 년간 코로나19와 경기 침체로 인해 많은 상권이 위축되었지만, 대학로는 건물주들이 자발적으로 임대료를 조정하면서 상권이 빠르게 회복되고 있다.

이러한 변화 속에서 강남과 홍대의 상권이 어려움을 겪고 있는 반면, 대학로는 어떻게 회복될 수 있었을까? 이번 글에서는 대학로가 지속적으로 유지될 수 있었던 배경과 향후 전망을 살펴본다.

 

1. 코로나19 이후 대학로 상권의 변화

대학로는 연극과 공연장이 주요한 상권의 중심을 이루는 지역이다. 하지만 코로나19로 인해 공연이 중단되면서 방문객이 급격히 줄어들었고, 공실률도 급증했다.

① 공실률 변화

- 2021년: 대학로 중대형 상가의 공실률이 19%까지 상승

- 2023년: 공실률이 5.6%까지 낮아지며 회복세

- 소규모 상가 공실률도 점차 줄어들어 0.55%까지 하락

② 공연장 운영 재개와 유동 인구 증가

- 공연이 다시 시작되면서 주말 유동 인구 증가

- 연극과 뮤지컬 등 다양한 문화 콘텐츠가 활성화되며 방문객 증가

③ 임대료 조정 효과

- 건물주들이 공실을 줄이기 위해 임대료를 조정

- 30% 이상 낮아진 임대료 덕분에 새로운 임차인 유입

 

2. 대학로 상권이 지속될 수 있었던 이유

① 건물 소유 형태의 안정성

- 대학로 지역은 개별 점포보다 통 건물 형태의 상가가 많음

- 건물주가 자주 바뀌지 않아 임대료가 급격히 상승할 가능성이 적음

② 빠른 임대료 상승을 막은 구조

- 강남이나 홍대처럼 프랜차이즈 매장이 급격히 유입되지 않음

- 신규 고급 업종이 자리 잡기 어려운 구조로 인해 임대료 상승이 완만함

③ 임대료 인하를 통한 회복

- 코로나19 이후 공실이 많아지면서 건물주들이 임대료를 낮추는 선택을 함

- 40~50평 규모의 점포 임대료가 약 30% 인하되며 신규 임차인 유입이 늘어남

④ 대학과 문화 시설의 지속적인 유입

- 성균관대, 서울대병원, 방송통신대 등 대형 교육·의료기관이 위치

- 공연장과 연극 관련 시설이 유지되며 지속적인 방문객 유입

 

3. 강남·홍대 상권과 대학로 비교

① 임대료 수준 비교

- 대학로 (혜화역 인근, 110㎡ 기준)

- 보증금: 2억원

- 월세: 800만원

- 강남대로 (강남역 인근, 83㎡ 기준)

- 보증금: 3억원

- 월세: 7,000만원 (대학로보다 약 9배 높음)

② 상권의 성격 차이

- 강남, 홍대: 유행이 빠르게 변하며, 건물주 교체가 잦고 젠트리피케이션이 빠르게 진행됨

- 대학로: 문화·예술 중심지로 유지되며 지속적인 방문객이 존재

③ 기업 입장에서의 장점

- 대학로의 낮은 임대료는 브랜드 매장과 프랜차이즈 업체들에게 유리한 조건

- 빠른 유행 변화보다는 안정적인 운영이 가능하여 장기적인 전략 수립이 가능

 

4. 대학로 상권의 미래 전망

① 공실률 회복 이후 매출 증대 필요

- 현재 공실은 줄었지만, 상권이 활성화되려면 매출 증가가 필요

- 공연장 의존도를 낮추고, 다양한 업종과 연계된 소비 패턴이 필요

② 유동 인구 확대 전략 필요

- 대학로는 공연 외에 즐길 거리가 부족하다는 평가를 받고 있음

- 공연 외에도 체험형 콘텐츠, 복합문화시설 도입이 필요

③ 상권 고유의 특징 유지

- 강남, 홍대처럼 빠르게 변화하는 상권과 차별성을 유지해야 함

- 장기적이고 안정적인 운영이 가능한 환경 조성이 중요

 

마치며

대학로는 코로나19 이후 공실 증가로 어려움을 겪었지만, 건물주들이 임대료를 낮추는 전략을 택하면서 빠르게 회복했다. 반면 강남과 홍대는 높은 임대료로 인해 공실 증가와 운영 부담이 커지는 상황이다.

대학로가 지속적으로 성장하려면 단순한 공실 해소를 넘어 매출 증가로 이어지는 전략이 필요하다. 공연장 의존도를 줄이고, 다양한 소비층을 확보할 수 있도록 문화·체험형 콘텐츠를 확대해야 한다. 앞으로 대학로 상권이 어떤 변화를 맞이할지 지켜볼 필요가 있다.