부동산 가계약의 함정, 계약금 날리지 않으려면 반드시 해야 할 행동

시작하며

부동산 거래를 준비하다 보면 마음에 드는 매물을 발견했을 때 가계약금을 먼저 입금하라는 말을 듣게 된다. 대부분은 정식 계약이 아니니 괜찮겠지 하는 안심 속에서 돈을 보내지만, 바로 이 과정에서 예기치 못한 손해가 발생할 수 있다. 문자 한 줄, 말 한마디가 나중에 계약의 근거가 되기도 한다는 점을 모르면, 수백에서 수천만원까지 날아갈 수도 있다. 특히 부동산 관계자조차 정확하게 알지 못하는 사례도 많아, 거래를 준비하는 사람이라면 반드시 알고 있어야 하는 내용이다.

 

1. 가계약, 그게 뭐길래?

가계약은 정식 계약서 작성 전에 일정 금액을 먼저 송금하며 매물을 확보하는 방식이다. 흔히 중개인은 “3백만원 정도만 걸고 오세요”라고 말하며, 집을 일단 잡아놓는다는 의미로 가계약을 권유한다. 하지만 이 단계에서는 집주인을 만나지 않고, 서류도 없이 계좌로 송금이 이뤄진다. 문제는 이 송금이 단순한 예약이 아니라, ‘계약의 일부’로 간주될 수 있다는 점이다. 많은 이들이 이점 을 간과한 채 돈을 보내고 나서 후회를 한다.

 

2. 마음이 바뀌었다면? 취소 가능한 상황 vs 불가능한 상황

가계약금 송금 이후에 마음이 바뀌어 계약을 하지 않으려 할 경우, 돈을 돌려받을 수 있을까? 이 질문에 명확하게 답하기 위해서는 계약 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 다음은 대표적인 사례다.

• 취소가 가능한 경우

• 가계약에 구체적인 해제 조건이 명시된 경우

• 문자나 서면으로 ‘환불 가능’ 문구가 포함되어 있는 경우

• 계약의 주요 내용이 미확정 상태로, 단순히 증거금으로 송금된 경우

• 취소가 어려운 경우

• ‘계약금 포기’ 등의 조항이 포함되어 있는 경우

• 계약의 핵심 요소가 이미 합의된 상태

• 단순히 가계약금만 송금하고 아무런 조건도 남기지 않은 경우

이처럼 취소 가능 여부는 문서나 문자로 남겨진 내용에 따라 달라지며, 구체적인 표현 하나가 결정적인 역할을 한다.

 

3. 비슷한 내용도 결과는 다르다

영상에서 제시된 세 가지 예시는 그 차이를 명확히 보여준다.

• 첫 번째 예시: 단순히 ‘가계약금 300만원 송금’만 남겨진 경우 → 대부분 돌려받는 쪽으로 결론 나는 경우가 많다.

• 두 번째 예시: ‘임대인은 위약금 배상 / 임차인은 포기 후 해제 가능’이라는 조건이 포함된 경우 → 계약금 전체를 날릴 수 있는 가능성이 생긴다.

• 세 번째 예시: ‘가계약 해제 시 입금액만 포기’라는 문구가 있는 경우 → 가계약금만 잃고 계약은 취소할 수 있다.

작은 문구 하나가 결과를 완전히 바꿔 놓는다. 글자 수는 비슷할지 몰라도 법적 해석은 전혀 다르다.

 

4. 반드시 포함해야 할 문구들

가계약금과 관련한 문자를 주고받을 때는, 이후 상황을 고려해 다음과 같은 문장을 추가하는 것이 좋다.

• “계약 해제 시 가계약금은 전액 환불합니다”

• “계약 미체결 시 위약금 없음”

• “가계약금은 증거금으로만 사용되며, 본 계약 체결 시까지는 해제 가능”

• “본 계약 불이행 시 위약금은 가계약금과 동일한 금액으로 한다”

이런 내용을 요청하는 것이 예의에 어긋난다고 생각할 필요는 없다. 계약은 법적인 행위이며, 자신을 보호할 수 있는 최소한의 장치를 마련하는 것은 당연한 일이다.

 

5. 실제로 분쟁이 많은 이유

가계약금과 관련된 분쟁은 생각보다 훨씬 많다. 특히 일부 중개인은 이 단계를 가볍게 여기는 경향이 있어, 충분한 설명 없이 가계약을 진행하게 만드는 경우도 있다.

그 결과, 계약을 파기하거나 상대방이 계약을 지키지 않아도 대응할 수 없는 상황이 발생하기도 한다. 심지어 중개사조차도 위약금 문구가 문자나 카카오톡으로만 작성되면 효력이 없다고 오해하는 경우가 있는데, 이는 사실과 다르다.

 

마치며

가계약은 본 계약 이전 단계이지만, 상황에 따라 정식 계약처럼 해석될 수 있다. 때문에 송금 전에는 반드시 취소 조건, 해제 규정, 위약금 기준 등을 꼼꼼히 확인하고, 이를 문자 등으로 명확히 남겨야 한다.

가벼운 마음으로 시작한 가계약이 인생 최대의 손해로 이어지지 않도록, 오늘 알게 된 내용을 실제 거래에도 꼭 적용해 보자.