토지거래허가제 확대 직전, 단 4일간 벌어진 부동산 거래 현장 이야기

시작하며

2024년 3월 중순, 부동산 시장에 예고 없이 던져진 변화가 있었다. 정부가 강남3구와 용산구 일대를 추가로 토지거래허가구역으로 지정하면서, 실거주 요건을 갖추지 않은 이들의 거래는 제한되었다. 문제는 시행일이 예고 후 불과 나흘 뒤였다는 점이다. 그 짧은 기간 동안 수많은 매수·매도자들이 일제히 움직였고, 서울의 일부 부동산 중개업소들은 밤늦게까지 계약을 진행하며 분주하게 돌아갔다.

이번 글은 그 며칠 사이에 있었던 실제 사례를 바탕으로, 빠르게 움직인 사람들은 어떤 선택을 했고, 기회를 놓친 사람들은 어떤 이유였는지 되짚어본다. 부동산 규제가 단순한 행정 조치에 그치지 않고, 얼마나 극적인 결과를 가져오는지 생생하게 보여주는 사례들이다.

 

1. 물리적 거리와 시간 제약을 넘은 지방 부부의 강남 입성

지방에서 병원을 운영 중인 한 부부는 서울로 올라올 시간조차 없이 하루하루를 보내고 있었다. 갑작스레 발표된 토지거래허가구역 확대 소식에 이들은 단 4일이라는 시간을 두고 결정을 내려야 했다. 상황은 여의치 않았지만, 이미 한 차례 만남을 가진 적 있던 중개인과의 신뢰를 바탕으로 화상 회의를 진행하게 되었다.

이 부부는 실거주 요건을 맞추기 어려운 위치에 있었고, 서울 방문도 불가능한 상태였다. 그래서 가능한 방법은 ‘지금’ 계약하는 것뿐이었다. 중개인은 그동안 크게 오르지 않았던 강남 대형 단지를 추천했다. 각종 호재에도 불구하고 정체되어 있던 가격대는, 오히려 이들에게는 유리한 조건이 되었다.

예산은 살짝 모자랐지만, 협상을 통해 조건을 맞추는 데 성공했고, 결국 일요일 밤 계약서를 작성할 수 있었다. 덕분에 이들은 실거주하지 않아도 강남에 자산을 보유할 수 있는 위치를 확보했다.

서울에 집을 두고 싶지만 현실적으로 올라오긴 어려운 지방 거주자들에게, 이처럼 짧은 틈을 잘 활용하는 전략은 중요한 교훈이 된다. 기회는 항상 오지 않으며, 준비된 사람만이 잡을 수 있다.

 

2. 거래 타이밍을 놓쳐 6개월을 잃은 해외 거주자의 사례

강남에 이미 아파트를 보유하고 있던 또 다른 인물은, 같은 지역 내 더 좋은 단지로 옮기려는 계획을 세우고 있었다. 문제는 이 투자자가 해외 거주자였고, 자신이 거주 중인 주택은 전세 계약이 아직 끝나지 않은 상태였다는 점이다. 실거주 요건을 만족할 수 없었기에, 규제 시행 전까지 반드시 매도와 매수를 마쳐야 했다.

그는 가격을 낮춰서라도 빠르게 매도하려고 했고, 몇몇 매수자와 접촉도 했다. 하지만 예상치 못한 일이 벌어졌다. 매수 후보자들이 며칠을 끌다가 결국 마지막 날에 거래를 파기해버린 것이다. 그렇게 기회는 날아갔고, 그는 다시 6개월을 기다려야 하는 상황에 처했다.

이 사례가 보여주는 핵심은 타이밍과 신속한 의사결정이다. 매수자 입장에서는 고민할 시간이 많았지만, 매도자는 하루하루가 아까운 상황이었다. 결국 이 간극이 계약을 무산시켰고, 부동산 거래에서 얼마나 빠르게 답을 주느냐가 얼마나 중요한지를 보여준 셈이다.

 

3. 유예기간의 역설, 정부 발표가 만들어낸 실거래 왜곡

토지거래허가구역 확대는 3월 19일 수요일에 발표되었고, 실제로는 그 다음 주 월요일부터 효력이 발생했다. 공식적으로는 단 나흘의 유예기간이 있었던 셈인데, 이 짧은 시간 동안 벌어진 거래는 시장 데이터에도 영향을 미쳤다.

당시 실거래가 시스템에 등록된 계약 중 상당수는 가격이 낮게 조정되어 체결된 경우가 많았다. 구매자들은 실거주 요건을 피하기 위해, 판매자들은 거래를 마무리 짓기 위해 서둘러 합의점을 찾았기 때문이다. 그런데 이후에 발표된 거래 통계에서는 이 가격들이 기준점으로 남게 되었고, 결과적으로 ‘서울 집값이 6억 하락’ 같은 자극적인 기사들이 등장했다.

하지만 현장에서 일했던 중개인들 입장에서 보면, 이건 진짜 시세가 하락한 게 아니라 '기한 내 거래를 끝내야만 했던 급매'에 가까운 상황이었다. 특히 강남3구와 용산처럼 규제 지역으로 지정된 곳은 허가를 받는 데 시간이 걸리기 때문에, 발표 이후 거래는 일시적으로 뚝 끊길 수밖에 없다.

실제 체감되는 분위기와 다르게 시장 지표가 왜곡되는 현상은, 정보의 단면만 보고 판단하는 것이 얼마나 위험한지를 잘 보여준다.

 

4. 결국 '을'인 우리는 어떤 자세를 가져야 할까

부동산 시장에서 진짜 갑과 을이 누구인지 묻는다면, 대부분은 자금이 많은 사람, 인기 지역을 가진 사람이 갑이라고 생각할 수 있다. 하지만 현실은 다르다. ‘더 나은 집으로 옮기고 싶다’는 욕구를 가진 순간, 누구든지 을의 입장이 된다.

강남에서 매물을 정리하고 더 좋은 곳으로 이동하고자 했던 해외 거주자의 사례도 그렇다. 집을 갖고 있었지만, 실거주 요건과 시간 제약, 매수자와의 협상 지연 등 복합적인 요인이 발목을 잡았다. 좋은 가격에 팔 수 있었지만, 주도권을 잡지 못한 채 시간을 놓치게 된 것이다.

그 과정에서 확인할 수 있었던 건 ‘응답의 속도’가 얼마나 중요한지였다. “검토해 보겠다”는 말 한마디로 거래가 이틀이나 묶였고, 다른 후보자에게 넘길 시간마저 사라졌다. 상대방 입장에서 보면, 그런 대답은 거래를 막는 장벽일 뿐이었다.

또한, 시장에서는 항상 갑의 자리에만 있을 수 없다. 언제나 더 좋은 물건을 찾는 순간, 나는 다시 을이 된다. 그런 상황에서는 최대한 명확하게, 빠르게 움직여야 한다. 기회를 놓치는 사람들은 대개 ‘천천히 생각하자’는 태도에서 비롯된다.

 

마치며

토지거래허가제 확대라는 갑작스러운 조치는 부동산 시장에 분명한 긴장감을 남겼다. 그리고 그 가운데, 정보와 타이밍, 의사결정의 속도가 결과를 갈랐다. 부동산 규제는 통상적으로 오랜 여운을 남기기 마련인데, 이번 조치는 특히 그 영향이 더 극적이었다.

시장에서 흔히 볼 수 있는 상황들이지만, 누군가는 유연하게 적응했고, 또 누군가는 기존 방식을 고수하다가 기회를 놓쳤다. 이번 사례들은 단순히 ‘운이 좋고 나쁘다’는 이야기로 끝날 수 없다. 실제 거래를 앞두고 있다면, 규제 발표 시점과 적용일, 실거주 요건, 지역별 조건까지 꼼꼼히 따져봐야 하며, 대응 전략은 미리 준비되어 있어야 한다.

당장은 거래가 뜸해질 수 있지만, 이러한 정책의 여파가 언제 다시 반전될지는 아무도 알 수 없다. 결국 시장에 남아 있으려면, 매 순간 변화를 읽고 준비하는 자세가 필요하다.