경기 침체에도 강남 아파트값이 오르는 구조적 이유

시작하며

요즘 부동산 시장을 보면, 전반적인 경기 침체 분위기와는 어울리지 않게 일부 지역의 아파트 가격은 오히려 더 오르고 있다. 특히 강남권 초고가 아파트들은 수억 원씩 호가가 뛰고 있으며, 그에 따른 여파로 주변 지역까지 가격이 들썩이는 모습을 보이고 있다.

일반적인 시장 흐름이라면 침체기에는 가격이 떨어지는 게 자연스러울 텐데, 왜 강남권만 예외처럼 보일까. 단순히 수요가 많아서라고 하기엔 설명이 부족하고, 특정 제도나 구조적인 이유가 있다는 해석도 나온다.

이 글에서는 최근 강남 아파트 가격 상승의 배경, 무주택자가 체감하는 현실, 그리고 역세권 개발사업이라는 주택공급 확대 정책까지 다양한 측면에서 그 흐름을 정리해 본다.

 

1. 가격이 오를 수밖에 없는 고급 주택 시장

강남 주요 단지의 아파트들이 수십억 원에 거래되고 있지만, 정작 시장에 나와 있는 물량은 많지 않다. 공급은 제한적이고, 살 수 있는 사람은 제한되어 있는데, 그 안에서도 서로 경쟁이 붙으니 자연스럽게 가격은 오를 수밖에 없다.

자산이 많은 사람들에게는 선택지가 많다. 60억짜리 집을 살 수 있는 사람은 실제로는 200억 이상의 자산을 보유한 경우가 대부분이다. 반면, 일반적인 사람들은 10억이 있어도 전 재산을 한 번에 집에 쓰기는 어렵다. 이처럼 초고가 주택 시장은 아예 다른 영역이다.

더 중요한 건, 이런 고급 주택의 수는 적고 수요는 끊이지 않는다는 점이다. 그러다 보니 가격은 자연스럽게 계속해서 우상향하는 구조를 가지게 된다.

 

2. 규제 해제가 만든 흐름 변화

잠실, 청담, 대치 등 이른바 ‘삼대청’ 지역의 토지거래허가구역 해제가 발표되면서, 시장 반응은 빠르게 나타났다. 매도자들은 매물을 거두거나 가격을 올렸고, 기다리던 투자자들은 재빠르게 움직였다.

처음엔 갭투자를 막기 위한 제도였지만, 시간이 지나며 실효성이 떨어졌고, 해제를 통해 오히려 수요가 폭발적으로 유입되었다. 풍선효과도 함께 나타나면서 인접 지역의 아파트까지 호가가 오르는 모습도 쉽게 볼 수 있었다.

정책의 의도는 수요 억제였지만, 결과적으로는 오히려 눌려 있던 수요를 자극해 가격 상승을 부추긴 셈이 되었다.

 

3. 무주택자에게는 더 높아진 진입 장벽

이번 변화가 모두에게 긍정적인 것은 아니다. 특히 무주택자들에게는 오히려 부담이 커졌다. 가격 상승은 곧 진입 장벽을 높이고, 실거주 목적으로 집을 구하려는 사람들에게는 선택지가 줄어들었다.

강남뿐만 아니라 마포, 성수, 용산 같은 지역들도 따라 오르기 시작하면서, 기존보다 더 많은 자금이 필요해졌고, 기회 자체가 줄어든 셈이다. 반면, 이미 해당 지역에 집을 갖고 있던 사람들은 자산이 늘어난 효과를 보고 있다.

결국, 부동산 시장 내에서의 양극화는 더 심화되고 있으며, 정책만으로는 이를 쉽게 뒤집기 어렵다는 것이 확인된 상황이다.

 

4. 초고가 아파트를 사는 사람들의 정체

60억짜리 아파트를 사는 사람들은 단순히 월급이 높은 사람이 아니다. 대개 기업을 운영하거나, 대규모 자산을 관리하는 이들로 구성된다. 투자 수익보다도 안정성과 상징성을 중요시하는 경우가 많다.

전문가들이 이 시장에 참여하지 않는 이유는 단순하다. 그만한 여유가 없기 때문이다. 자산 대비 일부만 투자하는 것이 일반적이기 때문에, 60억짜리 집을 매입하려면 최소 수백억대 자산이 있어야 한다.

이처럼 초고가 아파트 시장은 일반적인 주택 시장과는 전혀 다른 논리로 움직이며, 그것만으로도 가격이 유지되거나 상승할 수 있는 배경이 된다.

 

5. 재건축·재개발을 고를 때 보는 기준

입지만 보고 재개발에 투자하던 시대는 지났다. 요즘은 입지 외에도 용적률, 용도지역, 대지 지분, 분담금 규모 등 다양한 요소를 종합적으로 판단해야 한다.

예를 들어, 법적으로 용적률이 낮더라도 조합원 개별 대지 지분이 작으면, 일반 분양분이 거의 나오지 않아 사업성이 크게 떨어진다. 사업성이 없다면 조합 구성조차 어려운 경우도 많다.

따라서 단순한 숫자나 호재에만 의존하지 말고, 법적 요건과 현실적인 조건을 동시에 따져보는 것이 중요하다.

 

6. 역세권 개발 정책, 기회인가 함정인가

서울시가 내놓은 역세권 활성화 사업은 높은 용적률을 부여하고, 개발 인센티브를 주는 제도이다. 특히 최대 1,500%까지 용적률이 가능하다는 점에서 많은 관심을 받았다.

하지만 실무적으로는 요건이 매우 까다롭다. 2종 주거지역에서 상업지역으로까지 올라가는 종상향은 이론적으로 가능하지만, 현실에서는 기부채납, 공공시설 설치 등 복잡한 조건이 따라붙는다.

또한, 모든 역세권이 대상이 되는 것은 아니다. 접도율, 사업 규모, 세대수, 소유자 동의율 등 현실적인 제약이 많기 때문에, 단순히 “역세권이라서 유망하다”는 식의 접근은 위험하다.

 

마치며

현재 부동산 시장에서 강남권 아파트 가격은 단순한 기대감이나 투기 수요만으로 오르는 것이 아니다. 구조적으로 공급이 부족하고, 자산가들의 매수 여력이 충분하기 때문에 가격이 유지되거나 오르고 있는 것이다.

서울시가 추진 중인 역세권 개발 같은 정책도 분명 공급을 늘리기 위한 시도지만, 실제로 조건을 충족시키는 지역은 매우 한정적이다.

무주택자나 투자자 모두, 뉴스나 외부 정보에만 의존하지 말고, 제도와 시장의 실제 구조를 정확히 이해한 뒤에 판단하고 접근하는 것이 그 어느 때보다 필요한 시기이다.