서울이 20년을 잃은 이유: 도시 경쟁력과 부동산 정책의 맹점

시작하며

서울은 과연 지난 20년 동안 도시로서의 경쟁력을 제대로 키워왔을까? 겉보기엔 도시 외형이 급격히 변했고 고층 아파트가 줄지어 들어섰지만, 실제로는 산업 기반과 도시의 정체성이 약화되면서 본질적인 발전 방향을 놓친 건 아닌지 되짚어볼 필요가 있다. 특히 부동산 정책과 도시 공간 활용 방식은 이제 단순한 공급·수요 균형의 문제가 아니라, 삶의 구조와 산업의 방향을 함께 고민해야 할 시점이다.

이 글에서는 서울의 부동산 시장에서 벌어지고 있는 주요 흐름과 정책적 쟁점, 도시 설계의 문제점, 앞으로 필요한 공간 전략까지 차근차근 살펴본다.

 

1. 부동산 시장, 슈퍼 사이클에 들어섰나

최근 부동산 시장은 '슈퍼 사이클'이라는 단어가 나올 정도로 강한 상승 흐름을 보이고 있다. 유동성 확대, 금리 하락, 정책적 시그널 등이 맞물리면서 가격 상승 기대가 더욱 커졌다.

현재 시장 흐름의 핵심 요인

요인	내용
유동성 확대	시중에 풀린 자금이 많아지며 투자처를 찾고 있음
금리 인하	대출 부담이 줄어들면서 매수 여력이 높아짐
토지거래허가제 완화	규제 해제 기대감으로 심리적인 진입 장벽이 낮아짐
실수요 + 투자수요	실거주 목적 외에도 자산가치 상승 기대를 갖는 수요가 동시에 움직이고 있음

특히 서울은 가격대가 높은 지역임에도 불구하고 연소득 1억5,000만원 정도인 가구가 10억원 내외 주택을 구매할 수 있는 구조라, 일정 수준 이상의 실수요는 여전히 존재하고 있다.

 

2. 수요 억제 위주의 정책은 왜 계속 실패했나

과거 여러 정부는 세금 강화, 대출 제한, 청약 규제 등으로 수요를 줄이려 했지만, 실제로는 자금 여유가 있는 계층만 살아남고 실수요자는 오히려 소외됐다. 특히 금융 시장에 밝은 사람들은 다양한 경로를 통해 자금을 조달하며 정책의 허점을 피해갔다.

수요 억제 정책의 한계

• 자산가들은 다주택자 규제나 보유세 강화에도 불구하고 대체수단을 확보함
• 무주택 실수요자는 대출 규제 강화로 구매 타이밍을 놓침
• 규제 중심 정책은 단기적 효과에 머물고 시장의 반응 속도에 밀림
• 결과적으로 계층 간 자산 격차를 더 크게 만듦

결국 ‘억제’보다는 ‘유도’와 ‘선택적 접근’이 필요한 시점이다. 모두를 똑같이 막는 방식은 시장의 흐름과 맞지 않는다.

 

3. 유동성은 결국 부동산으로 향한다

금리가 낮아지면 자산 보유자는 자금을 금융 상품보다는 실물 자산에 투자하게 된다. 이때 가장 선호되는 것이 부동산이다. 서울처럼 고정 수익이 발생하지 않아도 자산 가치 상승이 기대되는 곳에는 투자 심리가 더 쉽게 붙는다.

유동성 이동 경로

시나리오	유입 대상
인플레이션 우려 상승	실물 자산 (부동산, 금 등)
저금리 유지	대출을 통한 자산 투자 수월해짐
부동산 규제 완화 기대감	선점 심리 작용 → 부동산 매수세 확대
대체 투자처 부재	부동산에 자금 몰림, 특히 수도권 아파트에 집중됨

서울은 부동산 수요가 단순한 투자 목적만이 아니라 주거, 상업, 업무 공간까지 다층적으로 얽혀 있기 때문에 유동성 흐름에 민감할 수밖에 없다.

 

4. 강남과 비강남, 상승률은 같아도 격차는 벌어진다

강남과 강북의 아파트가 동일한 비율로 오른다고 해도 금액 차이는 점점 벌어진다. 이를테면 2.5억원이었던 집과 5억원이었던 집이 각각 2배 오른다면, 5억원과 10억원이 되는 셈이다. 이처럼 초기 가격이 높을수록 상승 후 격차는 더욱 커진다.

격차 확대 예시

지역	초기 가격	2배 상승 시 가격	격차 변화
비강남	2.5억원	5억원	—
강남	5억원	10억원	→ 격차 5억원

이런 구조 때문에 자산의 격차는 숫자상 상승률과 무관하게 계속 확대되고, 부동산이 계층 이동의 수단이 아닌, 계층을 고착화시키는 구조로 작용하게 된다.

 

5. 마용성, 새로운 중심이 될 수 있을까

마포·용산·성동, 이른바 ‘마용성’으로 불리는 지역들은 서울에서 가장 빠르게 변모하고 있는 곳 중 하나다. 이 지역은 광화문, 여의도, 강남 등 주요 업무지구의 중심에 위치해 교통 접근성이 뛰어나고, 재개발과 정비사업이 활발히 이뤄지고 있어 잠재력이 크다.

마용성의 강점

• 주요 업무지구까지 30분 내외 도달 가능
• 다양한 교통 노선 밀집: 2호선, 경의중앙선, 분당선 등
• 신규 아파트 중심으로 주거 환경 개선 중
• 학군, 상권, 공원 등 생활 인프라 동반 확충

강남처럼 인프라가 집약되어 있지는 않지만, 입지와 접근성 면에서 강남에 가까운 조건을 갖추고 있다. 특히 직주근접을 중시하는 수요층에게는 강력한 대안지로 떠오르고 있다.

 

6. 강남은 처음부터 부자 동네가 아니었다

오늘날의 강남은 고급 아파트와 높은 소득층이 모여 있는 지역이지만, 처음부터 그런 동네는 아니었다. 개발 초기엔 강북 이주를 꺼리는 분위기 속에서 중소형 아파트 위주의 개발이 이뤄졌고, 명문 고등학교를 이전시키는 등 인위적으로 수요를 끌어들이는 정책이 동반됐다.

초기 강남의 모습

항목	과거 강남 개발 초기 특징
아파트 평형	20평대~30평대가 중심, 주공아파트 다수
생활 인프라	상대적으로 부족했으며, 행정시설 이전 등으로 유도함
교육 인프라	명문고 이전 등으로 학군 중심지로 변화 유도
교통 환경	강북보다 우수한 지하철 역세권 조성으로 접근성 향상

이후 업무지구와 쇼핑, 문화시설 등이 집중되며 고소득층의 선호 지역으로 자리 잡게 됐고, 다양한 계층이 공존하던 ‘소셜 믹스’ 구조는 점차 사라지게 됐다.

 

7. 용적률로 도시 경쟁력이 결정되지 않는다

일부 정책 결정자들은 "용적률을 높이면 도시 경쟁력이 올라간다"는 식의 주장을 한다. 하지만 이는 산업과 문화, 사람을 고려하지 않은 단편적인 접근이다. 도시 경쟁력은 건물의 높이나 밀도보다, 그 도시가 얼마나 가치 있는 활동을 만들어낼 수 있는지에 달려 있다.

진짜 도시 경쟁력의 기준

항목	설명
산업 활동	금융, 기술, 콘텐츠 등 고부가가치 산업의 집적 여부
문화 생태계	미디어, 공연, 디자인, 전시 등 다양한 문화 인프라
자연 경관	도시 내 공원·산·강 등의 보존과 활용 가능성
교통·접근성	이동 편의성과 연결성의 확보
글로벌 감각	외국인 수용성, 다국적 기업 유치 가능성 등

결국 아파트 단지를 몇 채 더 짓는 것이 도시의 경쟁력을 올려주는 것은 아니다. 오히려 업무지구, 문화 공간, 관광 인프라와 연계되어야만 도시 전체가 살아난다.

 

8. 서울은 K-POP을 활용하지 못하고 있다

세계적인 대중음악 흐름 속에서 K-POP은 독보적인 위치를 차지하고 있지만, 이를 도시 개발과 산업으로 연결한 사례는 거의 없다. 공연 하나로 수천억의 경제효과를 내는 사례가 미국, 일본, 유럽 등에서 속속 나오지만, 서울은 여전히 공연장을 주택가 옆에 두는 식의 낡은 설계를 반복하고 있다.

K-POP 산업 중심지 설계 필요

• 전용 공연장(아레나) 조성
• 인근에 쇼핑몰, 호텔, 테마 공간 설계
• 팬 체험형 콘텐츠(전시관, 체험관 등) 도입
• 지하철, 공항철도 등 교통 접근성 강화
• 음악과 미디어 산업을 연결한 복합 클러스터화

이런 방식은 단순히 공연을 위한 공간이 아니라, K-POP을 산업화하고 도시 경쟁력을 높이는 전략이 될 수 있다.

 

9. 서울의 자산은 자연과 역사에 있다

서울의 가장 큰 강점 중 하나는 도심에 거대한 자연과 깊은 역사를 품고 있다는 점이다. 남산, 한강, 북한산 같은 자연 자원은 세계 다른 대도시에서 보기 힘든 도시 구조를 만들고 있고, 조선 600년의 수도라는 역사적 배경은 서울만의 정체성을 부여한다.

하지만 최근 도시 개발은 이 자산들을 보존하기보다 가리고 훼손하는 방향으로 진행되곤 했다. 조망을 가리는 초고층 건물, 녹지 훼손, 역사 공간의 단절 등은 도시 브랜드를 갉아먹는 행위에 가깝다.

서울의 경쟁력 요소 정리

자산 유형	설명
자연 자원	도심에 산과 강이 공존, 도시 전체에 녹지 공간 다수 존재
역사 자원	조선·고려시대 궁궐, 한양도성 등 풍부한 유산
위치 자산	동북아 중심, 글로벌 이동과 연결 용이
도시 조망	남산과 한강 조망이 가능한 구조, 도심의 시각적 개방성 보유

이런 자원은 단순한 배경이 아니라, 도시가 앞으로 나아가기 위한 핵심 전략 자산이다.

 

10. DDP는 왜 실패했나

서울 도심에 위치한 동대문디자인플라자(DDP)는 800억원 예산으로 출발해 약 2조원 가까운 예산이 투입됐지만, 실질적인 수익 구조나 시민 활용도는 낮은 편이다. 내부 공간 구조가 복잡해 대형 행사를 유치하기 어렵고, 주변 상권과도 동떨어져 있어 상생 구조를 만들지 못했다.

DDP 실패의 원인 요약

• 비정형 건축으로 인해 유지비와 건설비가 과도하게 증가
• 내부 공간 설계 미흡 → 실질적인 행사 유치 저조
• 주변 상권과 단절 → 상생 구조 미형성
• 시민 활용도 낮음 → 도시 브랜드 기여도 제한적

도시가 자랑할 수 있는 공간이라면 그곳에서 사람들이 모이고, 소비하고, 머물며 새로운 가치를 만들어야 한다. 단순히 '예쁜 건물' 하나로는 지속 가능한 도시 발전을 기대하기 어렵다.

 

11. 서울만이 아니라 ‘대서울’로 생각해야 할 때

지금까지 서울 중심의 개발이 이뤄졌지만, 이미 수도권은 경기 남부·북부, 충청 북부, 강원 남부까지 확장되고 있다. 이 흐름을 자연스럽게 받아들이고, 메가리전 관점에서 전략을 세워야 한다.

대서울 전략이 필요한 이유

• 실제 생활권은 이미 행정구역을 넘어서 있음
• 교통·산업 인프라가 수도권 전역에 확산되는 중
• 서울을 중심으로 한 도시 연계 개발이 효율성 높음
• 지역 간 경쟁보다 협력 구도가 더 효과적

수도권 전체를 하나의 거대한 도시권으로 인식하고, 각 지역의 역할을 재정의해야 서울도, 주변 지역도 함께 성장할 수 있다.

 

12. 새로운 비전, 새로운 세대가 필요하다

이제 도시를 설계하고 계획할 때, 그 중심에 20~30대가 있어야 한다. 이들은 지금의 서울을 직접 살아가는 세대이며, 미래의 산업과 문화 구조를 체감하고 있는 세대다. 기존의 방식으로는 더 이상 지속 가능한 도시를 만들 수 없다.

젊은 세대의 역할

• 사용자 관점의 도시 공간 재해석 가능
• 디지털·문화 산업에 대한 직관적 이해도 높음
• 삶과 일의 균형, 주거와 문화의 통합을 고민할 수 있음
• 기성세대가 보지 못한 문제를 포착하고 해결할 수 있음

서울의 미래를 논할 때, 이 세대의 목소리를 반영한 정책과 공간 전략이 필요하다.

 

마치며

서울은 인프라, 역사, 문화, 자연 자원 등 다양한 강점을 가진 도시다. 그러나 지난 20년은 그 가능성을 제대로 살리지 못하고, 방향 없는 개발과 반복적인 규제 사이에서 제자리를 맴돌았다. 이제는 산업과 문화가 어우러지는 복합적인 공간 전략으로 전환해야 한다.

단순히 도시를 ‘짓는 것’이 아니라, 무엇을 위해 설계하고 어떻게 살아갈지를 고민할 때다. 서울이 진정한 글로벌 도시로 나아가려면, 오늘의 선택이 그 출발점이 될 수 있어야 한다.