고층 아파트는 왜 한국에만 많을까? 세계는 피한 방식의 진짜 이유

시작하며

도심을 가득 메운 고층 아파트 숲. 한국에선 너무 익숙한 풍경이다. 하지만 전 세계를 둘러보면 이런 고층 주거 형태를 오히려 피하고 있다는 사실, 알고 있었을까? 유럽과 미국은 같은 세대 수를 수용하면서도 전혀 다른 방식으로 도시를 설계한다. 그렇다면 왜 유독 한국만 고층 아파트에 집중하고 있을까? 이 글에서는 그 이유를 용적률과 건폐율이라는 개념을 통해 살펴보고, 구조적인 문제점과 함께 세계 각국의 사례를 비교하며, 앞으로 우리가 가야 할 방향에 대해 자세히 이야기해본다.

 

1. 한국의 아파트는 왜 그렇게 높은가?

(1) 용적률과 건폐율의 차이

도시 설계와 건축의 핵심 개념 중 하나는 '용적률'과 '건폐율'이다. 이 두 개념은 단순한 숫자 계산이 아니라, 실제 도시의 모습과 주거 형태를 결정짓는 중요한 기준이다.

• 건폐율은 전체 땅 면적 중에서 건물이 차지하는 면적 비율이다.
• 용적률은 전체 땅 면적에 비해 건물의 총 바닥면적 비율이다.

예를 들어, 1,000㎡의 땅에 200㎡ 건물이 있으면 건폐율은 20%다. 여기에 5층 건물을 지어 총 연면적이 1,000㎡가 되면, 용적률은 100%다.

(2) 한국과 유럽, 똑같은 용적률인데 왜 모습이 다를까?

한국은 30층 아파트 4개 동을 세워 600세대를 수용한다. 건폐율은 고작 10~20% 수준. 대신 높이를 극단적으로 올려 용적률 300%를 채운다. 반면 유럽은 건폐율 50%를 활용해 5~6층짜리 건물을 배치한다. 세대 수는 동일하지만 공간의 쓰임새와 주거의 질은 완전히 다르다.

 

2. 고층 아파트가 만들어내는 구조적 문제

(1) 인간관계를 차단하는 구조

고층 아파트는 엘리베이터로 이동하고, 복도는 사적인 공간으로 인식돼 이웃을 만날 기회가 줄어든다. 과거 골목길에서 형성되던 이웃 간 교류는 사라지고, 각 세대는 철저히 고립된 형태가 된다.

(2) 심리적으로 위축되는 환경

사람은 건물의 크기와 높이에 영향을 받는다. ‘휴먼 스케일’이라는 말처럼, 건물이 너무 높으면 사람이 그 안에서 느끼는 위화감이 커진다. 서촌, 북촌, 익선동 같은 지역이 인기 있는 이유는 바로 이 '사람 중심의 거리감'이 있기 때문이다.

(3) 외부 공간의 활용 부족

아파트 단지 내 외부 공간은 대부분 차량 중심으로 설계된다. 중정이나 커뮤니티 공간이 부족해 아이들이 뛰어놀 곳도, 주민들이 마주칠 공간도 사라졌다.

 

3. 고층 아파트의 사회적 영향

고층 주거가 단순히 구조적인 문제를 넘어서, 실제 사람들의 삶에 미치는 영향도 크다.

• 이웃과의 단절: 이웃을 마주칠 기회 자체가 없다.
• 정서적 불안정: 높이에서 오는 고립감, 외로움.
• 사회적 신뢰 저하: 낮은 층일수록 마당이나 놀이터에서 이웃을 만나 도움을 주고받는 빈도가 높다.
• 자살 충동, 우울감 증가: 여러 연구에서 고층에 거주하는 사람들의 정신 건강이 저층보다 나쁘다는 결과가 나왔다.

 

4. 한국은 왜 이런 방식을 고집하게 되었나?

(1) 주택난과 급속한 산업화

1970년대 이후 급격한 도시화로 인해, 대규모로 주택을 공급해야 했다. 빠르게 많은 집을 짓는 가장 효율적인 방법이 고층 아파트였다.

(2) 아파트의 상품화

아파트는 더 이상 '사는 곳'이 아니라 '투자 대상'이 됐다. 전망이 좋고, 층수가 높고, 브랜드가 있는 아파트는 더 비싸게 거래된다. 주거의 질보다는 수익성이 중요해진 것이다.

(3) 익숙함과 편의성

엘리베이터, 단지 내 시설, 치안 등의 이유로 사람들은 아파트 생활에 익숙해졌고, 이것이 생활의 표준처럼 굳어졌다.

 

5. 유럽과 미국은 어떻게 바뀌었나?

과거 유럽도 고층 아파트를 실험했다. 그러나 커뮤니티 붕괴, 치안 악화, 외로움 등의 문제로 대부분 철거하고 다시 저층 주택으로 돌아섰다. 같은 용적률 안에서도 설계를 다르게 해, 더 많은 커뮤니티 공간과 외부 공간을 확보하며 사람 중심의 도시를 만들어가고 있다.

(1) 같은 세대 수, 다른 구성

항목	한국 고층 아파트	유럽 중저층 주거
건물 수	4개 동 (30층)	12개 동 (5층)
커뮤니티 공간	지하 주차장, 엘리베이터	중정, 공용 마당, 골목길
외관 디자인	획일적	다양함
이웃 관계	단절	자연스러움

(2) 도시 설계 방식의 변화

유럽은 도로변 연속형 건물을 배치하고, 골목길과 가로 공간을 살리며 사람이 걷기 좋은 도시를 지향한다. 높지 않은 건물과 건물 사이에 생기는 중정, 공유 마당 등을 통해 자연스럽게 이웃 간의 소통이 일어난다.

 

6. 한국도 바뀔 수 있을까?

(1) 변화의 조짐은 이미 시작됐다

요즘 젊은 세대는 단순히 집이 크거나 높다고 선호하지 않는다. 오히려 카페 같은 골목에 있는 저층 주택, 조용한 마당 있는 집, 개성 있는 외관을 가진 집에 더 끌린다. SNS나 유튜브에서도 북촌, 익선동, 성수동 등 낮고 오래된 동네를 다시 찾는 모습이 자주 보인다. 이제는 집이 단순한 자산이 아니라, ‘어떻게 살고 싶은가’라는 질문의 답이 되어야 한다는 흐름이 커지고 있다.

(2) 정책의 변화도 필요하다

도시 구조가 바뀌려면 개인의 선택뿐 아니라 정책적인 지원도 필요하다. 예를 들어 다음과 같은 방식이 시도될 수 있다.

• 건폐율 조정: 건물을 낮게 짓는 대신 땅을 넓게 활용할 수 있게 규제 완화
• 소형 블록 중심의 도시 설계: 대규모 단지보다 작고 다양한 블록으로 쪼개 커뮤니티 중심 설계 가능
• 보행 중심 도로 설계: 차 중심에서 사람 중심의 거리로 전환
• 중정형·마당형 주거 확대: 주민이 공유할 수 있는 외부 공간 확보

 

7. 고층 아파트 대신 가능한 다른 방식

고층이 아닌 방식으로도 충분히 쾌적하고, 효율적인 주거 형태를 만들 수 있다. 다음은 고층 아파트를 대체할 수 있는 대표적인 설계 예시다.

고층 아파트 대안 설계 방식

• 저층 중정형 구조: 마당을 중심으로 세대를 배치해 소통 공간 확보
• 도로변 연속형 설계: 도로를 따라 일렬로 건물을 배치해 도시 가로의 흐름 유지
• 혼합형 주거지: 단독, 연립, 다세대, 중층까지 다양한 주거 형태가 섞인 구조
• 오픈형 커뮤니티: 폐쇄된 단지에서 벗어나 열린 골목과 커뮤니티 광장을 중심으로 구성
• 보행자 중심 동선 구성: 차보다 사람이 먼저 걷는 동선을 고려해 도시 구조 설계

이런 방식은 유럽에서 이미 일반화되어 있으며, 한국에서도 일부 실험적으로 시도되고 있다. 성남, 동탄, 위례 등 신도시 일부 구간에서는 보행자 중심 설계를 도입하거나, 도로와 연계된 스트리트형 상가를 도입해 도시적 실험을 하고 있다.

 

8. 결국 중요한 건 '사람'이다

주거의 본질은 '사는 사람'이다. 도시가 아무리 효율적으로 설계되고 집이 아무리 커도, 그 공간에서 사람이 고립되고 관계가 단절된다면 삶은 삭막해진다.

고층 아파트는 효율적인 면에서는 이점이 많다. 짧은 시간에 많은 세대를 수용할 수 있고, 관리도 용이하며, 조망권이나 교통 접근성에서도 장점이 있다. 하지만 그 이면에는 관계의 단절, 커뮤니티의 소멸, 외부 공간의 부재라는 단점이 존재한다.

이제는 수치상의 용적률이나 건폐율보다 더 중요한 것이 있다. 바로 '사람답게 살 수 있는 구조인가'라는 질문이다.

 

마치며

전 세계가 한때 실험했던 고층 아파트는, 결국 실패 사례로 끝나고 있다. 유럽은 이미 그 구조를 철거하고, 저층 중심의 커뮤니티형 도시로 전환하고 있다. 한국 역시 예외가 아니다. 지금은 고층이 익숙할지 모르지만, 가까운 미래엔 더 다양하고 유연한 주거 방식이 주류가 될 가능성이 크다.

지금 우리가 어떤 집에 사는가보다, 앞으로 어떤 도시에서 어떻게 살아가고 싶은지를 고민할 때다. 효율성과 편리함도 중요하지만, 삶의 온도와 사람 사이의 거리를 다시 생각해볼 때다.