다가구 주택 한 채로 퇴직 후 월세 300만원, 세금 없이 받는 법

시작하며

많은 사람들이 은퇴 후 월세 수입을 기대하며 부동산 투자를 고민한다. 그런데 같은 월세를 받더라도, 어떤 사람은 세금도 건강보험료도 거의 부담이 없고, 또 다른 사람은 연간 수백만 원씩 지출해야 하는 경우도 있다. 단순히 '얼마를 버는가'보다 중요한 건, '얼마가 내 손에 남는가'다. 이 글에서는 은퇴 이후 월세 수익을 세금 부담 없이 안정적으로 만들 수 있는 구조와, 실제 사례를 통해 확인할 수 있는 차이점을 꼼꼼하게 정리해 본다.

 

1. 똑같이 월세를 받아도 세금은 왜 다를까?

(1) 주택의 형태가 세금 부담을 가른다

은퇴 후 부동산으로 월세 수익을 얻으려는 두 사람이 있었다. 둘 다 매달 300만원씩 임대 수익을 올리고 있었지만, 한 사람은 세금을 한 푼도 내지 않았고, 다른 한 사람은 연간 400만원 이상을 세금과 건강보험료로 부담하고 있었다. 그 이유는 바로 보유한 주택의 종류에 있었다.

첫 번째 사람은 '다가구 주택'을 한 채 보유하고 있었다. 이 주택은 외형상 여러 세대가 거주하지만, 소득세법상으로는 단독주택으로 간주되어 1주택자로 인정된다. 게다가 부부가 다른 주택을 소유하고 있지 않았다면, 이 한 채로 세금 면제 혜택까지 받을 수 있다.

반면 두 번째 사람은 주거용 오피스텔을 세 채 보유하고 있었다. 오피스텔도 주택 수에 포함되기 때문에, 이 경우는 3주택자가 되고, 임대소득에 대해 전액 과세된다.

(2) 세금 없이 월세 받으려면 필요한 조건

세금 부담을 줄이려면 다음 조건을 반드시 확인해야 한다.

• 부부 합산으로 주택을 1채만 보유할 것
• 보유한 주택이 다가구 단독주택일 것
• 그 주택의 공시가격이 12억 이하일 것

이 세 가지를 만족하면, 월세와 전세보증금에서 발생하는 소득 전부가 비과세 대상이 된다. 즉, 월 300만원이든, 500만원이든, 세금 없이 그대로 사용할 수 있는 수익이 되는 것이다.

 

2. 공시가격 12억 이하, 실제 시세는 얼마나 될까?

(1) 공시가격과 실거래가 차이

다가구 주택의 경우, 공시가격은 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많다. 특히 9억~12억 구간에서는 실거래가의 약 40% 수준으로 공시되는 경우가 많다. 예를 들어 공시가격이 10억이라면 실제 매매가는 약 25억 전후가 될 수 있다.

즉, 시세가 25억 이상인 고급 주택이라 하더라도, 공시가격이 12억 이하면 여전히 임대소득에 대한 세금은 전혀 발생하지 않는다는 것이다.

(2) 세금뿐 아니라 건강보험료 부담도 없음

공시가격 기준 1주택 비과세 혜택을 받으면 종합소득세 신고 대상이 아니다. 그렇기 때문에 국세청을 통해 건강보험공단으로 임대소득이 통보되지 않고, 피부양자 자격도 유지할 수 있다. 결과적으로 건강보험료 부담 없이 매달 고정수익을 유지할 수 있는 구조가 만들어진다.

 

3. 오피스텔 투자 시 겪게 되는 현실적인 세금 부담

(1) 다주택자로 간주되는 주거용 오피스텔

많은 사람들이 편리하다는 이유로 주거용 오피스텔을 선택한다. 하지만 세법상 오피스텔은 주택으로 간주되고, 2채 이상 보유 시 월세 소득 전체가 과세 대상이 된다. 3채 이상이면 전세보증금도 간주임대소득으로 세금이 붙는다.

예를 들어 오피스텔 세 채에서 월 300만원의 수익을 얻는 사람은, 연간 약 250만원 이상의 종합소득세, 건강보험료 약 140만원, 그리고 세무 기장비용 120만원 등으로 총 연 500만원 이상 지출하게 된다. 단순 수익률만 보고 투자했다간 오히려 실수익이 크게 줄어들 수 있다.

(2) 건강보험료까지 상승하는 구조

2022년부터는 건강보험 피부양자 기준이 강화되었다. 연소득이 2,000만원을 초과하면 자동으로 지역가입자로 전환되며, 이때부터는 소득뿐 아니라 재산까지 건강보험료 산정에 포함된다. 결과적으로 부담은 기하급수적으로 커질 수 있다.

 

4. 퇴직 후 안정적인 임대 수익을 위한 체크리스트

• 📌 공시가격 12억 이하의 다가구 주택 1채만 보유할 것
• 📌 부부 합산 1주택자 기준을 꼭 지킬 것
• 📌 주거용 오피스텔은 세금과 건보료 부담을 고려해 선택할 것
• 📌 종합소득세 신고 면제와 건강보험료 부담 회피가 가능한 구조를 만들 것
• 📌 투자 전 수익률보다 세후 수익을 기준으로 판단할 것

이 기준만 잘 이해하고 준비해도, 퇴직 이후 세금 없이 월 300만원 이상의 수익을 안정적으로 만들 수 있다.

 

마치며

노후의 월세 수익을 기대하고 부동산에 투자할 때, 단순히 월 얼마를 받는지만 볼 것이 아니라, 세금과 건강보험료를 포함한 총 부담까지 고려해야 진짜 실속 있는 수익을 만들 수 있다. 특히 1주택자로 인정받을 수 있는 다가구 주택은, 공시가격 기준만 잘 맞춘다면 세금과 건보료 부담 없이 꾸준한 현금흐름을 만들어줄 수 있는 매우 유리한 선택이다.

노후를 든든하게 만들고 싶다면, '얼마를 버는가'보다 '얼마를 지킬 수 있는가'를 먼저 따져보자.