지식산업센터 투자, 규제 회피형 수익형 부동산의 현실은?

시작하며

도심 곳곳에 유리로 된 네모난 건물들이 있다. 구로, 가산, 성수동, 당산 등에서 흔히 볼 수 있는 이 건물들은 '지식산업센터'라는 이름을 달고 있다. 외관만 보면 첨단 스타트업이나 IT 기업이 들어설 것 같은 분위기지만, 실상은 조금 다르다.

지식산업센터는 아파트 규제가 강화되던 시기에 대안 투자처로 급부상했다. 오피스텔이나 상가처럼 수익형 부동산으로 분류되며, 월세 수익과 시세 차익을 동시에 노리는 이들의 관심을 끌었다. 하지만 이 공간은 단순한 오피스나 임대용 부동산이 아닌, 법적으로 정해진 목적과 조건을 갖춘 산업시설이다. 그 구조를 제대로 이해하지 않고 투자에 나섰다가는 예상치 못한 규제나 손실에 직면할 수 있다.

이번 글에서는 지식산업센터의 기원부터 현재까지의 흐름, 그리고 투자자들이 반드시 알아야 할 리스크까지 낱낱이 풀어본다.

 

1. 아파트형 공장에서 지식산업센터까지

처음 이 시설이 등장한 건 1980년대 후반이다. 당시 수도권은 공장 부지를 확보하기 어려웠고, 정부는 소규모 제조업체들을 위한 집합 형태의 건축물인 '아파트형 공장'을 제도화했다. 3층 이상, 여섯 개 이상의 공장이 입주할 수 있어야 했고, 공장들이 모여 있는 공간을 하나의 건물에 압축하는 구조였다.

이후 2000년대를 지나며 산업 구조가 변화하기 시작했다. 제조업 중심에서 정보통신과 지식기반 산업으로 중심축이 이동하자, 제도 역시 이에 맞춰 바뀌었다. 2010년부터는 '지식산업센터'라는 이름이 도입됐고, 기존 제조업체뿐 아니라 IT, 연구개발, 디자인 등 다양한 업종도 입주할 수 있게 됐다.

겉모습은 오피스처럼 보이지만, 법적으로는 여전히 '산업시설'로 분류되는 독특한 구조다.

 

2. 수도권에 집중된 공급 과잉

지식산업센터는 대부분 수도권에 몰려 있다. 2024년 기준 전국에 1,500개 이상이 운영 중인데, 이 중 약 1,200개가 서울·경기·인천에 집중돼 있다. 특히 경기도는 700곳이 넘는 시설이 몰려 있을 정도로 공급이 과잉된 상태다.

이러한 편중 현상은 공급 과잉으로 이어지고 있고, 여전히 공사 중이거나 계획 단계에 있는 센터들도 적지 않다. 신규 단지의 분양이 계속되면서 일부 지역에서는 수요 대비 공급이 지나치게 많은 상황이다.

과잉 공급은 곧 공실률 증가로 이어진다. 특히 실수요보다는 투자 수요 중심으로 공급이 늘어나면서, 수익률 하락과 미입주 리스크도 함께 커지고 있다.

 

3. 규제 회피용 수익형 부동산?

아파트는 청약 조건, 전매 제한, 분양가 상한제, 대출 규제 등 다양한 규제를 받는다. 하지만 지식산업센터는 상대적으로 자유로운 편이다. 청약 자격도 필요 없고, 분양 후 전매 제한도 없으며, 대출도 상대적으로 잘 나오는 편이다. 이러한 특성 때문에 많은 투자자들이 눈길을 돌렸다.

하지만 중요한 전제가 있다. 지식산업센터는 사업 운영을 전제로 한 공간이라는 점이다. 단순히 임대 수익을 위한 투자는 제도 취지에 어긋난다.

실제로 많은 분양 현장에서 "기업이 들어와서 안정적으로 임대된다", "아파트보다 공실률이 낮다", "월세 수익이 꾸준하다"는 식의 문구가 사용된다. 하지만 현실은 다르다. 이런 기대는 시장 상황과 맞지 않는 경우가 많고, 임차인을 구하지 못해 공실로 남는 경우도 적지 않다.

 

4. 임대 목적으로 분양받으면 생기는 문제

법적으로 지식산업센터는 임대를 목적으로 한 분양이 금지돼 있다. 실사용 목적을 가진 기업이 직접 입주하는 것이 원칙이다. 하지만 실제 현장에서는 이를 우회하는 방식이 활용된다.

많은 투자자들은 아래와 같은 방식으로 임대 운영을 준비한다.

• 일단 사업자등록을 내고 입주 요건을 충족
• 간판을 달고, 형식적으로 개업
• 일정 기간 후 임대업으로 업종을 변경
• 이후 다른 임차인을 유치하여 임대 수익 확보

이런 구조는 법적 회색지대에 속하며, 불법은 아니지만 향후 제도 변경 시 문제가 될 소지가 있다.

 

5. 기숙사 공간, 주거 공간이 아니다

지식산업센터 일부에는 직원용 기숙사 공간이 함께 들어가 있는 경우가 있다. 이 공간은 말 그대로 입주 기업 직원들의 숙소용으로 지어진 것이다. 그러나 최근에는 이를 마치 오피스텔처럼 소개하며 일반 분양 형태로 판매하는 경우가 많다. ‘라이브 오피스’, ‘스마트 오피스’라는 식으로 이름만 바꿔 마케팅을 하는 것이다.

이로 인해 주거용 공간으로 착각하고 분양을 받는 사례가 늘고 있다. 하지만 기숙사는 주택이 아니기 때문에 상시 주거용으로 사용하거나 제3자에게 임대할 경우 법적인 문제가 발생할 수 있다. 전대하거나 장기임대 계약을 체결했을 때, 추후 분쟁이나 규제에 휘말릴 가능성이 높다는 점을 인지해야 한다.

 

6. 기대 수익과 실제 수익의 차이

많은 이들이 지식산업센터를 ‘수익형 부동산’으로 받아들이고 있다. 분양 설명 자료에는 종종 “월세 120만원 보장” 같은 문구가 적혀 있지만, 실제로는 고정적인 수익을 내기 어려운 경우도 많다.

다음은 전용면적 약 15평 기준으로 계산한 예시다.

구분	금액	비고
분양가	2억8,000만원	전용면적 기준
대출금	2억2,400만원	LTV 80% 가정
자본금	5,600만원	계약금+중도금 일부
월세 수익	120만원	세후 기준
대출이자	84만원	연 4.5% 가정
관리비	15만원	공용+개별 포함
순수익	21만원	공실 없을 때 기준

이 수치는 이상적인 상황에서 계산된 것으로, 공실이 발생하거나 관리비가 높아질 경우 실질 수익률은 더 낮아진다. 특히 임차인을 찾기 어려운 지역이라면 초기 투자금조차 회수하지 못할 수 있다.

 

7. 정보 부족이 가장 큰 리스크

지식산업센터는 아파트처럼 시세 정보나 거래 데이터가 잘 공개되어 있지 않다. 공실률, 실제 임대료, 거래 이력 등 대부분의 정보는 현장을 직접 발로 뛰지 않으면 알기 어렵다.

국가기관에서 제공하는 데이터도 제한적이다. 예를 들어 한국산업단지공단의 지식산업센터 통계는 1년에 한 번 정도 업데이트될 뿐이고, 상세한 지역별 정보는 포함되지 않는 경우가 많다.

결국 투자자는 부동산 중개사무소, 현장 방문, 기존 임차인 인터뷰 등을 통해 정보를 스스로 수집해야 하는 상황이다. 정보 비대칭이 아니라, 정보 자체가 거의 없는 시장이라는 점이 더 정확한 표현일 수 있다.

 

8. 투자 전 확인해야 할 핵심 항목

지식산업센터에 투자하기 전에 아래 항목들을 반드시 체크해야 한다.

• 입주 가능한 업종인지 확인했는가?
• 임대 전환이 가능한 구조인가?
• 인근 시세 대비 분양가가 적절한가?
• 관리비와 공실 부담을 감당할 수 있는가?
• 기숙사 공간이 실제 주거로 사용 가능한 구조인가?
• 수익률 계산 시 공실 가능성을 반영했는가?
• 대출 조건과 상환계획이 명확한가?

이 중 하나라도 명확하지 않다면, 그 투자는 다시 고려해보는 것이 좋다.

 

9. 실수요보다 투기 수요가 많은 구조

원래 지식산업센터는 신도시나 산업단지 내에서 자족기능을 위한 공간으로 설계됐다. 기업들이 자리를 잡고 지역 경제를 활성화시키는 것이 목적이다.

하지만 실제 시장에서는 실사용자가 아니라 투자자가 대부분이다. 분양을 받을 때부터 시세차익이나 월세 수익만을 목적으로 진입하는 경우가 많고, 실제 입주는 하지 않은 채 ‘형식적 입주’를 한 뒤 임대를 돌리는 경우가 대다수다.

결국 실수요 중심으로 돌아가야 할 공간이, 오히려 임대와 투기를 위한 수단으로 쓰이고 있는 셈이다.

 

10. 시장 변화에 민감한 상품

지식산업센터는 일반 아파트와 달리 대체재가 많지 않고, 정책 변화에 민감하게 반응하는 구조다.

최근 금리 인상으로 인해 수익형 부동산의 수익률이 줄어들고 있고, 앞으로 관련 규제가 강화될 가능성도 있다. 특히 기숙사의 주거용 사용 제한, 대출 규제 확대, 입주 요건 단속 강화 등은 향후 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.

지금은 괜찮아 보여도, 그 상태가 지속된다는 보장은 없다. 오히려 규제의 빈틈을 파고든 구조인 만큼, 변화에 가장 먼저 타격을 입을 수 있는 상품이기도 하다.

 

마치며

지식산업센터는 겉으로 보기엔 세련된 오피스처럼 보일 수 있다. 하지만 그 본질은 법적으로 규정된 산업시설이며, 투자용으로 적합한지 여부는 구조적으로 고민해봐야 한다.

월세 수익을 기대하며 무심코 진입했다가, 예상치 못한 규제나 공실, 수익률 하락 등에 부딪히는 사례도 많다. 정보가 부족하고 구조가 복잡한 만큼, 투자 전에는 반드시 충분한 조사와 판단이 필요하다.

‘안정적인 수익형 부동산’이라는 말만 믿고 들어가기엔, 생각보다 훨씬 많은 변수들이 숨어 있는 공간이라는 걸 잊지 말자.