은마아파트 재건축, 다시 49층으로 간다…지금 추진 상황은

시작하며

서울 강남을 대표하는 대단지 아파트 중 하나인 은마아파트, 그 이름은 재건축을 둘러싼 이야기로 너무나 익숙합니다. 하지만 정작 재건축은 20년 넘게 제자리걸음이었죠. 이제는 다시 한번 '49층 재건축안'으로 방향을 틀며, 새로운 정비계획을 앞세운 미래 설계가 진행되고 있습니다. 그 오랜 논란과 지연 끝에, 지금 은마는 어디쯤 왔을까요? 바뀐 정비계획의 주요 내용과 앞으로의 흐름을 함께 짚어봅니다.

 

1. 은마아파트, 오랜 역사 속 정비계획은 어떻게 달라졌나

1979년 입주한 은마아파트는 강남 대치동에 위치한 대표적인 대단지로, 2003년부터 재건축 이야기가 시작됐습니다. 하지만 여러 차례의 반려와 조정 끝에 오랜 시간 우여곡절을 겪었고, 이제야 다시 정비계획 변경으로 진전을 보이고 있습니다.

(1) 49층 재추진, 과거와 무엇이 달라졌을까?

2017년 8월, 49층 재건축안은 당시 서울시의 거절로 무산됐습니다. 그러나 현재는 용도지역 상향과 기반시설 확보 등의 조건을 충족하며, 183m·49층 이하 고층 아파트로의 재건축이 다시 추진되고 있습니다. 이는 서울시의 도심 밀도 계획과도 맞닿아 있으며, 용적률 상향의 조건을 만족한 결과입니다.

 

2. 새로운 정비계획의 핵심 구조는?

재건축 계획 변경에서 가장 주목할 부분은 단지의 밀도, 층수, 공공기여, 교통과 기반시설에 관한 내용입니다. 세부 구조를 보면 현재 은마는 단지 차원의 리디자인을 포함한 대대적인 변화가 예정돼 있습니다.

(1) 왜 49층이 다시 가능해졌을까?

• 용적률 300% → 상한 320%로 변경: 역세권 입지 덕분에 상한선을 확장할 수 있었습니다.
• 건물 높이 상향 조정: 기존 118m에서 최고 183m로 상향, 49층까지 가능해졌습니다.
• 서울시 도시건축 혁신방침 반영: 블록을 나누고 도로를 통과시키는 등 공공성과 개방성을 높였습니다.

(2) 건축 설계, 어떻게 달라질까?

• 단지 내 도로 신설: 보차 혼용 도로를 단지 내부에 관통시켜 외부 접근성과 분산효과를 기대합니다.
• 공공임대·공공분양 의무 도입: 상한 용적률 인센티브의 조건입니다.
• 기부채납 예정 부지: 남동쪽 공원, 북사면 공원과 주차장 등이 포함되어 있습니다.

 

3. 🏙️앞으로 이런 모습이 될 은마의 변화들

단지 구성과 규모는 물론, 은마가 재건축을 통해 어떤 모습으로 재탄생할지도 중요한 포인트입니다. 아래 리스트로 한눈에 정리해 봅니다.

✅ 은마 재건축 핵심 계획 요약

항목	내용
건축 규모	최고 49층, 총 5,900가구
용적률	320% (역세권 인센티브 포함)
건물 높이	최고 183m
공공 기여	공공임대, 공공분양 포함, 단지 내 도로 개방
주차 대수	12,742대 (가구당 약 2.1대)
단지 배치	중앙 고층, 도로변 저층의 탑상형 구조
공사비	약 3조6,000억원
총사업비	약 6조5,000억원
비례율	약 94%
전용 84㎡ 분양가	조합원: 26억5,000만원, 일반: 27억원 (예상치)

 

4. 💸분담금과 비례율, 실거주자 입장에서 계산해보기

은마아파트처럼 대단지 재건축에서는 비례율과 분담금이 가장 큰 변수입니다. 실제로 얼마나 더 부담해야 하는지, 시뮬레이션 해봅니다.

✅ 예상 분담금 계산 예시

• 현재 전용 76㎡ 기준 시세: 약 24억원
• 비례율 94% 적용 후 권리가액: 약 22억6,000만원
• 새 아파트 전용 84㎡ 분양가: 약 26억5,000만원
• 예상 분담금: 약 3억9,000만원

※ 전용면적이 클수록 분담금은 크게 늘어납니다. 전용 114㎡ 이상은 10억원 이상 추가 부담도 나올 수 있습니다.

 

5. 이게 끝이 아니다…상가·세입자 문제는 어떻게 되나

은마는 아파트 외에도 대규모 상가가 포함된 단지입니다. 이 때문에 일반적인 재건축보다 훨씬 복잡한 절차를 거쳐야 하며, 상가 보상 문제와 세입자 이주 문제가 중요 변수로 떠오릅니다.

(1) 상가 문제는 왜 복병이 되는가?

• 공사기간 동안의 영업 중단 보상
• 상가 소유자와의 지분 정산 및 갈등
• 이전에도 개포 시형에서 상가와 아파트 분리 재건축이 진행된 바 있음

(2) 세입자 문제, 지역 임대시장에 영향 줄까?

• 현재 은마는 세입자 비중이 높은 단지입니다.
• 학군 수요가 많은 대치동 특성상, 재건축 시 전세 공급 공백으로 인한 지역 임대가 급등 우려도 있습니다.

 

마치며

재건축의 상징처럼 불려온 은마아파트, 오랜 시간 표류했던 49층 계획이 다시 수면 위로 올라왔습니다. 고층화를 향한 시도, 공공 기여와 분담금 이슈, 그리고 향후 단지 구성까지 하나하나 뜯어보면 이번 정비계획은 과거와는 확실히 달라졌습니다. 하지만 아직 도개심 통과 등 넘어야 할 산이 많습니다. 과연 이번에는 '진짜 진짜 최최종'이 될 수 있을지, 은마의 행보는 여전히 주목해 볼 만합니다.