오세훈 시장 불출마가 재개발·재건축에 미치는 진짜 영향은?

시작하며

2025년 4월, 서울 부동산 시장에서는 대선보다 더 민감하게 반응한 이슈가 있었습니다. 바로 오세훈 서울시장의 대선 불출마 선언입니다. 단순한 정치적 결정이 부동산 시장에 어떤 영향을 주었을까요? 특히 재개발·재건축 정비 사업을 준비 중이거나 투자에 관심 있는 사람들 사이에서는 이 소식이 곧 가장 강력한 호재로 받아들여졌습니다.

이 글에서는 오세훈 시장의 결정이 서울의 정비사업, 특히 신속통합기획, 모아타운, 예정지 등에 미치는 실질적 변화를 정리해보겠습니다.

 

1. 오세훈 시장 불출마 선언, 왜 재개발 시장에 '신호탄'이 되었을까?

서울시장이 대선에 나가지 않는다는 선언 하나로 왜 이렇게 시장이 들썩였을까요? 표면적으로 보면 정치 이슈처럼 보이지만, 실제로는 서울시장이 갖는 정비사업에 대한 권한과 인허가 영향력이 크기 때문입니다.

(1) 서울시장의 인허가 권한은 왜 중요한가?

서울의 정비사업은 대통령이 아니라 서울시장이 실질적으로 주도합니다. 서울시장이 바뀌면, 정비사업의 진행 속도나 방향이 완전히 바뀔 수 있다는 점에서 투자자나 조합원들은 예민할 수밖에 없습니다.

박원순 시장 재임 당시를 예로 들면, 정비사업 해제와 직권 해제, 보존 중심의 정책, 인허가 지연이 이어지면서 많은 조합들이 좌초 위기를 겪은 바 있습니다. 이런 과거의 트라우마가 다시 반복될 수 있다는 우려가 있었던 것입니다.

(2) 시장이 바뀌면 생길 수 있는 리스크

• 보존 중심 정책 전환 가능성
• 재개발·재건축 구역의 해제 우려
• 정비구역 신규 지정 축소 가능성
• 인허가 지연 및 도시계획위원회 운영 불확실성

이러한 불확실성들이 오세훈 시장의 대선 출마 가능성과 맞물리면서 정비 사업자들과 투자자들이 크게 불안해했던 것입니다.

 

2. 📋 오세훈 시장 불출마 선언 이후 달라진 재개발 시장 분위기

불출마 선언 이후, 서울 정비사업 시장은 즉각 반응했습니다. 특히 신속통합기획이나 신규 예정지의 사업 추진 가속화 기대감이 커졌습니다.

(1) 재개발 시장에서 실제로 달라진 점들

변화 항목	내용
인허가 리스크	사실상 해소됨 (서울시장 교체 우려 사라짐)
정비구역 지정	추가 지정 탄력 (2025년 4월 말 11곳 추가 지정)
사업 추진 기대감	예정지·초기 지역 중심으로 분위기 반전
투자 방향	조합설립 이후 지역뿐 아니라 예정지도 관심↑

 

3. 신속통합기획, 왜 ‘진통기획’이라 불렸나?

(1) ‘빨라진다’는 말과 달리 지연된 이유들

서울시가 추진 중인 신속통합기획은 이름처럼 빠르게 진행되는 것으로 알려졌지만, 실제 현장 반응은 달랐습니다. 주민들은 “진통기획”이라는 말까지 썼을 정도로 사업 속도에 대해 불만이 많았습니다.

• 선정만 되고 정비계획 고시는 안 되는 곳 다수
• 지연된 인허가 절차
• 기부채납 요구 및 조건 강화

예: 한남1구역은 2021년부터 동의서 제출했지만 2025년이 되어서야 선정됨.

(2) 불출마 이후 추가 지정으로 시장 반전

2025년 4월 30일, 서울시는 신통기획 11곳을 추가로 선정하며 분위기를 전환했습니다. 이전까지 “신통 안 되는 거 아니냐”는 우려가 컸던 상황에서 명확한 의지를 보여준 것이었습니다.

 

4. 🧭 오세훈 불출마가 재개발 예정지에 의미하는 것들

예정지 구역은 정비사업 추진을 시작조차 못했던 곳입니다. 하지만 불출마 선언은 이들 지역에 시작할 수 있는 길을 열어줬습니다.

(1) 예정지에서 기대할 수 있는 변화들

• 정비구역 지정 확률 증가
• 주민 동의율 확보가 가능해짐
• 인허가 일정 단축 기대
• ‘시장 교체 리스크’라는 가장 큰 불안 해소

 

5. 재건축은 왜 아직도 불안할까?

(1) 제초안(재건축초과이익환수제)의 벽

재건축은 인허가보다도 제초안 부담이 여전히 큽니다. 특히 관리처분인가 이전 단지들은 제초안으로 인해 추가 부담금이 수억 원대로 예측되면서 사업성에 치명적인 영향을 주고 있습니다.

• 반포주공1단지 3주구: 제초안 대상, 4억 이상 부담 가능성
• 제초안 기준: 2017년 12월 31일 이전 관리처분인가 신청 단지만 예외

(2) 대통령 공약이 중요한 이유

제초안은 법령이기 때문에 서울시장이 풀 수 있는 사안이 아닙니다. 결국 대통령과 국회에서 결정해야 할 문제입니다. 따라서 차기 대통령이 누가 되느냐에 따라 재건축 시장의 방향성이 크게 달라질 수 있습니다.

 

6. 🔍 재개발과 재건축, 어디에 투자하면 좋을까?

(1) 조합설립 이후 지역이 여전히 안전

투자 시기	리스크	권장 대상
조합설립 전	고위험	전문가 추천 구역만 선택
조합설립 이후	중간	실수요자, 입지 중요
사업시행인가 이후	안정적	장기 투자자, 입주 희망자

 

7. 오세훈 시장에게 필요한 ‘수습’과제들

(1) 인허가 처리 속도 개선

말로만 빠르게 하겠다고 하지 말고 실제 승인 절차를 단축해야 합니다.

(2) 규제 정책 일관성 유지

토지거래허가구역 확대 후 재지정 등 오락가락한 규제 대응은 시장 불신을 키움.

(3) 발표가 아닌 ‘실행’ 중심의 시정 필요

발표는 많았지만 실질적인 진척이 없었던 과거 정책들과는 달라져야 합니다.

 

마치며

오세훈 서울시장의 대선 불출마는 단순한 정치 이슈가 아니라, 서울 정비사업에 있어 가장 큰 리스크 제거라는 의미를 가집니다. 이로써 예정지, 신속통합기획 대상지 등에서 재개발 추진 가능성이 높아졌고, 인허가가 막혀 있던 조합들도 한숨 돌릴 수 있게 되었습니다.

물론 재건축은 아직 제초안이라는 불안 요소가 남아 있지만, 정권의 향방과 공약 발표를 지켜보며 기회를 판단할 수 있는 시점입니다. 지금은 발표보다 실행력, 변화보다 지속성, 기대보다 신뢰가 중요한 때입니다.