한남뉴타운 1~5구역 흐름 총정리: 분양가·이주비·토지거래 규제까지

시작하며

2025년 들어 가장 뜨거운 재개발 지역을 꼽자면, 단연 한남뉴타운이 빠지지 않습니다. 몇 년간 고가 매물과 규제로 인해 주춤하던 한남뉴타운이 ‘토지거래허가구역 재지정 이슈’와 함께 다시금 핵심 투자처로 떠오르고 있습니다.

특히 한남 1구역의 신속통합기획 편입과 함께 1~5구역 전체가 큰 그림을 완성해 가고 있는 지금, 각 구역의 진행 상황과 규제 여부, 분양가, 투자 전략 등을 체계적으로 짚어보는 것이 필요합니다.

한남뉴타운은 이미 오랫동안 ‘부자들이 자녀에게 사주는 재개발지’로 불릴 만큼 입지와 상징성이 탁월한 곳입니다. 하지만 그만큼 진입 장벽이 높고, 이해 없이 뛰어들면 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 한남뉴타운 구역별 특징과 투자 전략을 교과서식으로 정리해 보겠습니다.

 

1. 한남뉴타운은 어디에 있고 왜 중요한가?

한남뉴타운은 서울 용산구 한남동·보광동·이태원동 일대에 위치한 재정비촉진지구입니다.

강남 접근성이 뛰어나고, 한강과 남산 사이에 자리 잡은 이 지역은 배산임수 명당, 즉 입지적으로도 매우 우수합니다. 주변에는 나인원한남, 한남더힐, 리움미술관, 유엔빌리지 등이 위치해 있으며, 이미 고급 주거지로서 확고한 위상을 가지고 있습니다.

(1) 입지적 장점이 부자들을 끌어들이는 이유는?

• 한강 조망 가능성
• 남산을 뒤로 한 배산임수 지형
• 강남·광화문·여의도와의 접근성
• 풍수적으로도 선호되는 지역

(2) 왜 항상 비싼데도 수요가 몰릴까?

• 공급이 적고 희소성 높음: 한남동 일대는 개발이 어려운 지역이라 신규 아파트 공급이 극히 적음
• 완성 후 가치 확실: 완공되면 기본 50억 이상 시세가 예상되는 고급 주거지
• 상징성: 자녀 증여, 고급 이미지 등 이유로 실수요+투자수요 모두 강함

 

2. 한남뉴타운 구역별 개발 현황 정리

📌 한남뉴타운은 총 5개 구역으로 구성되며, 각각 사업 속도와 조건이 다릅니다. 아래 내용을 통해 구역별 현황과 차이점을 파악해 보겠습니다.

📋 🗂️ 구역별 진행 상황 한눈에 보기

구역명	사업 단계	예상 세대수	시공사	특이사항
1구역	신속통합기획 선정	약 1,000세대	미정	2025년 3월 신규 편입, 향후 기대감 높음
2구역	관리처분인가 예정	약 1,200세대	대우건설(서밋)	분양가 낮고 이주비 조건 매우 우수
3구역	철거 진행 중	약 5,800세대	현대건설	단일 구역 최대 규모, 핵심지
4구역	시공사 선정 완료	약 1,400세대	삼성물산	고급화 기대, 분양가 상승 예상
5구역	건축심의 완료	약 1,200세대	DL이앤씨(아크로)	평지 입지, 브랜드 파워 우수

 

3. 왜 한남뉴타운이 부자들 사이에서 인기일까?

한남뉴타운의 주요 수요층은 단순 투자자가 아닌, 자녀에게 아파트를 증여하려는 자산가들입니다.

이들이 이 지역을 선호하는 이유는 단순한 수익보다 상징성과 입지 만족도, 프라이버시, 사회적 인식에 있습니다.

📋 👪 실제 자녀 증여에서 선호되는 이유들

이유	설명
입지 프리미엄	반포·압구정보다 저렴하면서도 고급 이미지 유지
사회적 상징성	“한남동에 사는 집”이라는 상징이 있음
증여 시 비교 우위	흑석·잠실보다 상대적으로 ‘꿀리지 않는’ 입지
외국 유학 등 엘리트 교육과 궁합	인근 국제학교, 외국 대사관 밀집

 

4. 한남뉴타운 투자 시 꼭 알아야 할 규제들

한남뉴타운은 2025년 토지거래허가구역 재지정과 관련해 많은 이슈가 있었습니다. 아래 표로 정리된 내용을 통해 어떤 구역이 어떤 규제를 받는지 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

📋 🚧 구역별 토지거래허가 규제 비교

구역	토지거래허가 적용	설명
1구역	적용	신속통합기획 지정에 따라 규제
2구역	적용 가능성	관리처분 전 단계, 규제 적용 가능성 있음
3구역	적용	실질적 규제 시작됨 (입주권 포함 해석 논란 존재)
4구역	일부 적용	아파트만 허가 대상, 빌라는 제외
5구역	일부 적용	동일하게 아파트 중심 규제 적용 중

TIP: 입주권 거래 시 조합원 지위 승계 여부를 반드시 확인해야 함.

잘못 사면 현금청산 위험 있음.

 

5. 이주비, 분양가, 분담금까지 실제 투자금은?

많은 분들이 궁금해하는 건 ‘실제로 얼마가 들어가느냐’입니다.

2025년 기준 한남뉴타운의 투자비용은 현금 여력과 대출 가능 여부에 따라 크게 달라집니다.

📋 💰 실제 투자에 필요한 현금 규모

구역	분양가 (조합원 기준)	예상 분담금	최소 투자금
2구역	약 19억	약 10억	약 28~30억
3구역	없음 (조합원 전량 확보)	약 10~12억	약 30~35억
4구역	약 20억 이상 예상	약 12억 이상	약 32억 이상
5구역	미정	약 10억 예상	약 30억 내외

참고 사항

• 2구역은 이주비 대출 최대 150%, 중도금 무이자 등으로 실투자 부담 가장 낮음
• 3~5구역은 분양가 상한제 제외 대상이므로 고급 브랜드 채택에 따른 분양가 상승 예상
• 전세금은 1~2억 내외로 사실상 거의 현금이 필요함

 

6. 지금 투자하기 좋은 구역은 어디일까?

전문가들은 한남 2구역을 현재 가장 주목할 구역으로 꼽고 있습니다.

아직 관리처분인가 전으로 전매 제한 전에 매수할 수 있고, 상대적으로 가격도 저렴합니다.

📋 🔍 한남 2구역이 지금 유리한 이유들

항목	설명
저렴한 매입 가능성	관리처분 전 마지막 진입 타이밍
우수한 이주비 조건	이주비 최대 150%, 중도금 무이자
실투자 금액 최소화	대출+이주비 조합으로 20억 초반 진입 가능
사업 진행 속도	2025년 상반기 중 이주 개시 가능성 있음

 

마치며

한남뉴타운은 입지, 상징성, 미래가치 모든 면에서 서울에서 가장 고급 재개발지 중 하나입니다.

입주까지 시간이 필요하지만, 완공 후의 시세 상승 여력은 확실하며, 입주 후 가치도 현재의 반포나 압구정 못지 않을 것으로 보입니다.

특히 2025년 현재 시점에서 보면, 2구역은 마지막 실수요+투자 진입 구간이 될 수 있으며, 1구역의 편입 소식은 장기적인 추가 상승 여력을 만들어주고 있습니다.

단점은 진입장벽이 높다는 점이지만, 이 역시 우수한 이주비·대출 조건 등을 활용한다면 전략적으로 극복 가능하다는 점에서 다시 한번 들여다볼 가치가 충분합니다.