재건축 초과이익환수제, 앞으로 사라질까? 규제 해제 시나리오 총정리

시작하며

서울 재건축 시장이 심상치 않습니다. 최근 오세훈 서울시장의 불출마 선언을 기점으로 정비사업 정책 방향과 투자 전략에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 많은 사람들이 주목하고 있는 부분은 재건축 초과이익환수제(제초안)의 향방입니다. 이 제도 하나가 재건축 사업성에 직접적인 영향을 주고 있기 때문에, 규제 변화에 따라 시장 판도도 크게 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 재건축 사이클의 구조부터 제초안 폐지 논의까지, 정비사업 전반의 흐름을 체계적으로 정리해 보겠습니다.

 

1. 재건축 사이클이 깨졌다는 말, 무슨 뜻일까?

(1) 공급 흐름이 끊기면 신축만 오르고 구축은 똥값

서울에서는 재개발과 재건축이 도시 주택 공급의 큰 축을 맡고 있습니다. 그런데 현재 재건축의 공급 사이클이 끊기면서 다음과 같은 현상이 나타나고 있습니다.

• 신축 아파트는 가격이 급등
• 구축 아파트는 오히려 가치가 하락
• 전세·매매 수급 불균형 심화

이 현상이 이어지면 도심 내 주택 가격 양극화는 더 심해지고, 투자자뿐 아니라 실수요자에게도 혼란을 줄 수밖에 없습니다.

(2) 실제로 공급이 줄어들고 있다

실제로 서울 내 주요 재건축 지역에서는 인허가 절차가 지연되거나 정비구역 지정조차 받지 못하는 곳들이 많습니다. 이유는 다양하지만 가장 큰 걸림돌 중 하나는 재건축 초과이익환수제입니다.

 

2. 재건축 초과이익환수제란? 왜 시장을 막고 있을까?

재건축 초과이익환수제(제초안)는 정비사업으로 인해 얻는 이익 중 일정 금액 이상에 대해 국가가 환수하는 제도입니다. 이익이 클수록 분담금이 많아지므로, 사업성이 떨어지게 됩니다.

📌 재건축 초과이익 계산 방식 요약

구분	내용
기본 계산식	(준공 시 추정 가격 - 기준 시점 가격 - 개발비용) × 환수율
기준 시점 가격	조합 설립인가 시점의 부동산 가격
환수율	최대 50%까지 적용 가능
피할 수 있는 조건	2017년 12월 31일 이전에 관리처분인가 신청한 단지

이처럼 단계별 인허가 시점과 가격 차이, 환수율에 따라 수억 원의 차이가 생기기 때문에, 투자자와 조합 모두 제초안에 매우 민감할 수밖에 없습니다.

 

3. 최근 정치권과 제초안, 무슨 변화가 있었나?

재건축을 가로막고 있는 제초안은 정치권의 공약과 연결돼 있습니다. 특히 2025년 총선과 차기 대선을 앞두고 폐지 논의가 다시 불붙고 있습니다.

🧾 주요 정치권 입장 정리

정당	입장	내용
국민의힘	폐지 추진	공식 공약으로 폐지를 발표한 바 있음
더불어민주당	완화 검토	일부 후보가 ‘규제 완화’ 발언했으나 구체성 부족
대통령 후보들	엇갈린 태도	공약에는 담았지만 실행 여부는 불확실

정비사업 이해관계자들은 특히 제초안 폐지 여부가 누구에게 유리한가를 기준으로 투표를 고민하고 있습니다.

 

4. 지금 상황에서 재건축 투자, 어디를 봐야 할까?

재건축 투자는 규제, 공공정책, 인허가 속도 등 다양한 변수를 고려해야 합니다. 현재 상황에 따라 어떤 지역이 안전한 투자처인지 살펴보는 것이 중요합니다.

📌 현재 조건별 투자 전략 정리

유형	설명	투자 시점 판단
제초안 대상 아님	2017년 12월 이전 관리처분인가 신청 단지	비교적 안전, 프리미엄 있음
제초안 대상 지역	최근 인허가 진행 중 단지	분담금 리스크 큼, 신중 접근
초기 지역	안전진단 단계	정권 교체 가능성 고려 후 장기전으로 접근
관리처분인가 직전 지역	제초안에 걸릴 수도 있음	사업 속도 따라 리스크 달라짐

 

5. 오세훈 시장의 불출마와 정비사업 정책 변화

(1) 인허가 리스크는 해소됐다

오 시장의 임기 중 정비구역 지정과 인허가 속도가 빨라질 것으로 기대

특히 신통기획 및 모아타운 등 정비사업 가속화 정책에 힘이 실릴 가능성 높음

(2) 실행력이 아쉽다는 지적도 있다

그동안 수많은 정책과 비전을 발표했지만, 실제로 완료된 사업은 거의 없는 상황입니다. 한 부동산 전문가는 이렇게 말합니다.

“발표만 했지, 결과는 없다.”

그래서 오세훈 시장이 남은 임기 동안 실적 중심의 행보를 보일 수밖에 없고, 이것이 정비사업에도 직접적 영향을 줄 수 있습니다.

 

6. 정책 흐름을 통해 본 앞으로의 전략은?

정책은 정치의 흐름과 연결돼 있기 때문에, 부동산 시장을 예측할 때 행정과 정치의 방향성을 함께 고려해야 합니다.

✅ 정비사업 향후 흐름 요약

요소	재개발	재건축
정책 호재	명확히 존재	호재는 있으나 제초안 리스크 있음
인허가 속도	빠르게 진행 중	조합 설립 이후는 빠르나, 비용 리스크 존재
투자자 대응	실거주 수요와 병행	리스크 관리형 투자 필요
핵심 변수	정비구역 지정 확대	제초안 폐지 여부, 분담금 수준

 

마치며

지금 재건축 시장은 분명한 기로에 서 있습니다. 오세훈 시장의 불출마로 인허가 리스크는 다소 해소되었지만, 여전히 제초안이라는 커다란 장벽이 남아 있습니다.

앞으로 누가 대통령이 되느냐에 따라 제초안의 운명도 달라질 수 있기 때문에, 정치 흐름과 정책 방향을 꼼꼼히 살피는 것이 무엇보다 중요합니다.

지금은 무작정 뛰어들기보다는 구조를 파악하고, 단계별로 전략을 짜야 하는 시기입니다. 특히 ‘어디’에 ‘언제’ 들어가는지, 그리고 제초안 회피 여부는 투자 성공의 핵심 열쇠가 될 것입니다.