지분형 모기지의 진짜 위험성은? 부동산 전문가가 말하는 핵심 분석

시작하며

지분형 모기지와 대선 공약, 집값에 어떤 영향을 줄까?

최근 대선 정국에서 주택 문제는 여전히 뜨거운 이슈입니다. 특히 ‘지분형 모기지’라는 새로운 금융 상품이 시장에 등장하며 서울 중심의 집값 흐름에 영향을 줄 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 부동산 시장의 침체와 회복, 서울과 지방의 양극화, 대선 후보들의 공약이 어떤 방향으로 흘러가고 있는지 정리해 보겠습니다. 부동산 흐름과 정책 변화가 실거주자는 물론, 투자자와 건설업계에도 어떤 변화를 예고하는지 함께 살펴봅니다.

 

1. 부동산 시장 흐름, 서울과 지방의 극명한 차이

서울 아파트 시장은 일시적 반등 후 다시 안정세를 보이고 있지만, 지방은 꾸준한 하락세가 이어지고 있습니다. 이런 변화는 단순한 경기 침체 때문만은 아닙니다.

(1) 서울은 다시 오르고, 지방은 회복 어려운 이유

서울은 토지거래허가제 해제 등으로 일시적으로 거래가 늘었지만, 현재는 다시 위축되고 있는 상태입니다. 거래량이 줄고 가격 상승률도 0.1% 미만으로 둔화되고 있습니다.

지방의 경우는 사정이 더 좋지 않습니다. 2022년 하락장 이후 회복의 기미가 보이지 않고 있고, 6대 광역시도 예외가 아닙니다. 건설경기 위축과 미분양 증가, 전세 가격 하락 등 복합적인 문제가 맞물려 있습니다.

(2) 저출산이 바꾼 지역 선호도

2023년 이후 서울 중심으로 가격이 회복되며 지방과의 격차가 더욱 벌어졌습니다. 서울 25개구 중 서초·강남 등 동남권 지역만 급등하고, 도봉구 등은 변동이 거의 없습니다. 이는 초저출산 인식과 함께 장기 성장성이 떨어지는 지방에 대한 선호가 줄어든 결과로 분석됩니다.

 

2. 지분형 모기지란 무엇인가?

지분형 모기지는 단순한 대출상품이 아닙니다. 정부가 주택 구매자의 지분 일부를 보유하면서 실질적인 구매력을 끌어올리는 방식입니다.

📌 지분형 모기지 기본 구조 한눈에 보기

구분	기존 주담대 방식	지분형 모기지
주택 가격	예: 10억원	예: 10억원
개인 자금	3억원 필요 (70% 대출 시)	1억8,000만원 필요
정부 지분 참여	없음	4억원 (40%)
대출 가능 금액	7억원 (70%)	4억2,000만원 (6억원의 70%)
총 구매 가능 주택 가격	10억원 이하	최대 10억원

기존 주담대의 한계를 넘어서기 위한 방안으로 제시되지만, 실질적인 위험 요소도 존재합니다.

 

3. 지분형 모기지의 숨겨진 위험은 무엇일까?

지분형 모기지는 ‘정부가 지분을 가져간다’는 개념 때문에 일부는 가격 상승분의 부담이 분산된다고 해석하지만, 전문가들은 오히려 수요 증가 → 가격 상승이라는 전통적 흐름이 강화된다고 경고합니다.

📌 지분형 모기지가 시장에 미치는 영향

• 구매력 상승 → 수요 증가 → 가격 상승 압력 강화
• 서울 중가 아파트 수요 집중 예상
• 정부 참여에도 실질적 LTV 82% 수준
• DSR 회피 효과로 부채 부담 왜곡

지분형 모기지는 실질적으로 가계가 감당할 수 없는 수준의 주택 가격을 '정부 대출'로 대신 밀어주는 구조이기 때문에, 장기적으로는 시장 왜곡과 가격 급등을 초래할 가능성이 큽니다.

 

4. 대선 후보들의 부동산 공약 비교

현재 유력 후보 중 이재명 후보와 김문수 후보의 부동산 공약은 큰 차이를 보입니다.

📌 후보별 주요 부동산 공약 정리

항목	이재명 후보	김문수 후보
공급 전략	공공임대 확대, 고품질 주택	연 30만호, 총 150만호 주택 공급
재건축·재개발	구체적 언급 없음	지자체 완전 이양, 화이트존 도입
조세 정책	언급 없음	양도세·종부세·취득세 완화 또는 폐지
교통 인프라	특별 언급 없음	GTX 확대(수도권 외 지역 포함)
도시 구조	5극 3특 전략 (광역 균형 개발)	수도권 중심 인프라 강화

 

5. 정책의 실현 가능성과 우려

(1) LTV 완화 vs 시장 왜곡

지분형 모기지는 명목상 ‘정부 지분 참여’지만, 실질적 LTV는 82%에 달합니다. 이는 역대 어느 정책보다 강력한 레버리지 제공으로, 시장 가격을 자극할 수 있습니다.

(2) 저출산-도시 소멸-집값 양극화의 연결고리

지방 소멸 우려와 저출산이 본격적으로 시장에 영향을 주면서, 서울 쏠림 현상은 앞으로도 더 강화될 가능성이 높습니다. 이 상황에서 수도권 공급만 강화하면, 지방은 더 위축될 수 있습니다.

📌 곰이 지켜준 성주사의 이야기

도시 기능	소멸 지역에서 약해진 부분	해결 필요 방향
교육	대학 기능 약화	교육 인프라 재구축 필요
직장	일자리 부족	지역 산업 유치 정책 필요
의료	지방 병원 기능 약화	원격진료·중심 병원 확충
치안/생활	도시 인프라 노후화	스마트시티 전환 전략 필요

 

6. 미분양, PF 부실, 그리고 향후 리스크

현재 부동산 시장에서 가장 위험한 부분은 미분양 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실입니다. 공급 과잉과 수요 부족이 맞물려, 건설사·가계·지역경제 모두 위기에 직면해 있습니다.

📌 미분양 PF 부실 구조 요약

• 브릿지론 미착공 자금: 약 60조원
• 본 PF 자금: 약 170조원
• 총 위험 규모: 약 230조원

특히 수요 예측 없이 공급된 지식산업센터, 시니어 주택 등 특정 상품의 쏠림이 리스크를 키우고 있습니다. 근본적 대책 없이는 가계 연체율 증가와 내수 침체가 가속화될 수 있습니다.

 

마치며

정책은 디테일에 있고, 시장은 그것을 감지한다

지분형 모기지는 단기적으로 서민의 내 집 마련 기회를 확대하는 긍정적인 효과가 있을 수 있습니다. 하지만 구조적으로는 수요를 자극하고 시장 가격을 다시 끌어올릴 가능성이 크며, 지방과 서울의 격차, 미분양 문제 등 기존 문제를 악화시킬 수 있습니다.

궁극적으로는 주택 공급만이 아닌 도시 기능 회복을 포함한 입체적 정책 설계가 필요합니다. 단기 부양에만 집중할 것이 아니라, 장기적으로는 도시의 교육, 의료, 일자리, 교통 기능 강화가 병행되어야 실질적인 부동산 시장 안정으로 이어질 수 있습니다.