강남보다 비싼 성수·용산? 한강변 아파트가 인기인 이유

시작하며

서울의 아파트 가격이 다시 오르기 시작하면서 예전부터 자주 들었던 ‘강남불패’라는 말이 다시 언급되고 있습니다.

그런데 최근에는 ‘한강불패’라는 새로운 용어가 등장했습니다.

실제로 강남보다 높은 가격대를 형성하고 있는 성수, 용산, 여의도 등의 한강변 지역이 주목받고 있기 때문입니다.

이제는 단순히 강남이냐 아니냐가 아니라 ‘한강과 얼마나 가까운가’가 아파트 가치를 결정짓는 중요한 요소가 되고 있습니다.

여기에 더해 분양가 급등, 30대 청약 집중, 수도권 이주 트렌드까지, 부동산 시장의 흐름이 복잡하게 얽혀 있습니다.

서울과 수도권의 아파트 시장 흐름을 정리해보겠습니다.

 

1. 분양가 평당 4,550만원, 서울 아파트값은 지금 어디쯤일까?

(1) 분양가 상승, 서울 집값의 또 다른 바로미터

서울 민간 아파트의 평균 분양가가 평당 4,550만원에 도달했습니다.

이는 1년 전보다 약 17% 상승한 수치입니다.

이처럼 높은 분양가가 유지되는 것은 단순한 가격 책정이 아니라, 시장에서 분양이 잘 될 만한 지역, 즉 입지가 뛰어난 지역에서 분양이 이뤄지고 있다는 뜻입니다.

강남, 서초 등 주요 지역에서의 분양이 많았고, 이는 분양가를 견인하는 요소로 작용했습니다.

(2) 서울은 오르고, 지방은 내리고…격차 커지는 아파트값

지방 대도시는 오히려 하락세를 보이고 있습니다.

5대 광역시 대부분은 분양가가 하락하고 있으며, 특히 대구·세종은 최근 몇 년간 큰 하락을 경험했습니다.

이는 수도권과 비수도권의 주택 수요와 공급 간의 큰 차이 때문입니다.

📊 지역별 분양가 흐름 한눈에 보기

구분	2023년 4월	2024년 4월	상승률
서울	3,889만원	4,550만원	+17%
5대 광역시 평균	2,150만원	2,090만원	-3%
세종시	2,400만원	2,600만원	+8%
경기(수도권)	2,780만원	2,950만원	+6%

 

2. '강남불패'는 지나가고, 왜 '한강불패'가 주목받을까?

(1) 초고가 아파트, 한강변이 더 많아지고 있다

한강을 따라 들어선 고급 아파트 단지들이 높은 가격대를 형성하면서 ‘한강불패’라는 말이 생겼습니다.

예를 들어, 잠실5단지, 성수동, 용산, 여의도 등은 강남 3구보다 높은 실거래가를 기록하는 경우도 많습니다.

이는 단순한 학군이나 행정구역을 넘어서, ‘뷰’와 ‘희소성’이 자산 가치에 큰 영향을 준다는 것을 보여줍니다.

(2) 재건축·재개발이 몰리는 이유도 한강변이다

건설사들이 한강변 지역에 몰리는 것은 이유가 분명합니다.

가격을 높게 책정해도 수요가 있고, 조합원들의 분담 여력도 크기 때문입니다.

🏘 최근 고급화 집중 지역과 흐름 요약

지역	특징	가격 흐름
성수동	고급 주상복합 집중, 한강뷰 인기	강남보다 비싼 실거래가도 다수
용산	재개발·국책사업 기대감	프리미엄 단지 형성 중
여의도	대규모 재건축 본격화	분양가 상승 여력 충분
반포·잠실	기존 강남 프리미엄, 한강 조망 가능	고가 단지 유지

 

3. 30대의 선택은? 소형 평형 청약 집중 이유는 무엇일까

(1) 자금 여력 부족, 자연스레 소형으로

30대는 아직 자산 형성 초기 단계에 있어, 대출과 청약을 통한 내 집 마련이 주요 전략입니다.

하지만 분양가는 계속 오르기 때문에 건설사들은 작은 평형 위주로 공급하고, 수요자도 60㎡ 이하의 소형 주택을 선호하게 됩니다.

(2) 생애주기 맞춤형 주거 변화

결혼, 출산, 자녀의 성장 등에 따라 자연스럽게 면적을 키워가는 흐름이 있습니다.

반대로, 자녀가 출가한 후에는 다시 면적을 줄이는 경향도 있습니다.

🏠 30대 청약과 주택 선택 트렌드

연령대	주요 선택 면적대	주택 형태
30대	60㎡ 이하	신혼·청약 대상 중심
40대	84㎡ 전후	자녀 성장, 실거주 선호
50대 이후	100㎡ 이상 → 축소	출가 이후 공간 축소 선호

 

4. 서울 포기하고 수도권으로…현실적인 선택일까?

(1) 분양가 20억 시대, 서울에서 벗어나야 한다

서울 국민평형(전용 84㎡)은 20억 원이 넘는 수준까지 올랐습니다.

이는 30대, 신혼부부, 중소득층이 감당하기 어려운 가격대입니다.

(2) 수도권으로의 이동, 합리적 대안

교통 개선, 인프라 확충, 신도시 개발 등이 활발한 수도권은 여전히 실거주 및 자산 형성의 현실적인 대안이 되고 있습니다.

🚉 수도권 이주가 늘어나는 이유는?

요인	설명
가격 부담	서울 평균 분양가 대비 30~50% 저렴
새 아파트 공급	판교, 화성, 용인 등지에 대규모 신축 단지
교통 개선 기대	GTX, 광역교통망 확장으로 출퇴근 부담 감소
인프라 향상	대형 상업시설, 교육환경, 공원 등 생활환경 우수

 

마치며

부동산 시장의 프레임은 빠르게 변하고 있습니다.

예전엔 ‘강남이냐 아니냐’가 가장 중요했다면, 지금은 ‘한강과 얼마나 가까운가’, 청약이 가능한지, 면적은 얼마나 현실적인가가 주요 기준이 되고 있습니다.

서울의 고분양가 흐름은 계속될 가능성이 크고, 이에 따라 수도권 이동, 소형 주택 선호, 고급화된 한강변 중심 아파트의 프리미엄 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보입니다.

변화하는 시장 속에서, 자신의 자금 사정과 가족 구성, 향후 거주 계획을 고려한 신중한 접근이 어느 때보다 중요해지고 있습니다.