서울 부동산, 지금 사도 될까? 침체와 상승 사이에서 내릴 판단

시작하며

서울 집값은 왜 안 떨어질까요?

요즘 부동산 이야기만 나오면 다들 고개를 갸웃하곤 하세요. 경기는 안 좋다는데 서울은 왜 자꾸 오른다고 하는 건지, 지방 집은 왜 몇 년을 내놔도 안 팔리는지요. 저도 사회복지 공부하면서 '사람이 살아가는 구조'에 관심을 가지다 보니, 부동산도 결국 사람이 모이는 흐름과 아주 밀접하다는 생각을 하게 됩니다. 오늘은 인구, 정책, 심리, 공급이라는 여러 가지 키워드를 중심으로 서울과 지방의 부동산 흐름을 정리해 보려고 해요.

 

1. 인구가 줄어드는데 왜 서울 집값은 오를까?

(1) 사람은 줄지만, 서울엔 더 몰린다

출산율이 0.7명대로 떨어졌다고 하죠. 인구는 분명 줄고 있습니다. 그런데 서울과 수도권으로는 오히려 젊은 인구가 계속 유입되고 있어요.

• 청년층의 70% 이상이 서울로 올라오고 있어요
• 지방에 사는 부모님들도 자녀의 집을 서울에 마련하려는 경우가 많아졌어요
• 전월세 시장이 불안정하다 보니 ‘지금이라도 집 사야 하나’라는 불안 심리도 커지고 있어요

(2) 공급보다 수요가 빠르게 몰린다

서울에는 새 아파트가 더 이상 많아지기 어려운 구조예요. 공급은 정해져 있는데 수요는 계속 생기니, 희소성이 생기고 결국 가격은 오를 수밖에 없는 거죠.

 

2. 반대로 지방은 왜 이렇게 안 팔릴까요?

(1) 실수요도, 투자 수요도 부족한 구조

지방에서는 사람도 줄고, 실제로 거주하려는 수요도 많이 사라지고 있어요. 투자 수요는 더 말할 것도 없고요.

📝 이런 상황에선 이렇게 반응하더라고요

• "왜 서울까지 가서 집을 사냐?"며 화내시던 분들도, 요즘엔 상경해서 서울 아파트 상담을 하세요
• 몇 년을 내놔도 팔리지 않아서, 심리적으로 지치고 포기 상태인 분들도 늘었어요
• 신축이나 역세권이 아닌 곳은 10년 가까이 매매가 없는 곳도 많아요

(2) 공급이 없던 곳만 회복세

지방 중에서도 울산이나 전북 등 일부 지역은 회복 기미를 보이고 있어요. 이유는 단 하나, 공급이 없었던 지역이기 때문입니다. 수요는 없는데 공급까지 많으면 더 이상 회복이 어렵습니다.

 

3. 신축 아파트, 왜 이렇게 인기가 많을까?

(1) ‘신축=투자 가치’라는 공식

요즘은 새로 지은 아파트가 단순히 ‘새 집’이라서 인기가 있는 게 아니에요. 커뮤니티 시설, 주차장 구조, 단지 구성 등에서 확실한 차이가 나기 때문이죠.

• 과거엔 그냥 집만 잘 지으면 됐지만
• 요즘엔 내 삶의 만족도까지 고려하는 분위기가 생겼어요

(2) 공급 절벽 예고에 더 심해진 신축 선호

내년부터 본격적인 공급 절벽이 온다고 해요. 2023년 이후 착공이 확 줄어서, 2026~2027년 신축 입주 물량이 크게 부족할 예정이랍니다.

 

4. 거래량은 줄고, 호가는 그대로인 이유는?

(1) 거래는 줄지만 희소한 매물엔 수요가 몰려요

• 토지거래허가구역으로 묶인 지역도 일부 호가대로 거래되는 사례가 생깁니다
• 매물이 적으니 수요자가 원하는 매물을 기다리다 그대로 사는 구조가 된 거죠

(2) 외곽 지역은 오히려 하락

서울이라고 해서 다 오른 건 아니에요. 강남 3구, 용산처럼 인기 지역만 오른 거고, 나머지 외곽 지역은 약보합 또는 하락세입니다.

 

5. 똘똘한 한 채 현상, 앞으로도 계속될까?

(1) 매도자와 매수자의 연령층에 답이 있어요

• 매도자는 40~70대, 오랜 기간 보유한 자산 정리 목적
• 매수자는 30~40대, 자산을 모아 갈아타려는 실수요

📝 서로의 상황이 맞물려 이런 흐름이 생겨요

• 큰 아파트가 부담스러워서 줄이는 60~70대
• 더 나은 입지로 갈아타려는 40대
• 첫 집을 마련하려는 30대

(2) 정부가 조절 안 하면 양극화는 더 심해져요

좋은 입지에만 사람이 몰리고, 나머지는 공동화됩니다. 이 상태로 가면 지방의 회복은 더 어려워질 수밖에 없습니다.

 

6. 앞으로 서울 집값은 어떻게 될까?

(1) 큰 하락은 없지만, 전반적으로는 침체 지속

• 서울 일부 지역만 과열
• 외곽은 약보합
• 전국은 여전히 하락세

(2) 하반기와 내년은 정책이 변수

• 선거 이후 공급 정책의 방향에 따라 달라질 가능성이 커요
• 정부가 실제로 착공까지 이어질 수 있는 사업성을 확보해야만 공급 효과가 있습니다

 

7. 내 집 마련, 지금 해도 될까?

(1) 인기 지역을 조금 벗어나면 기회가 있어요

• 신축은 너무 비싸고 물량도 적어요
• 리모델링이 가능한 구축이나 외곽 지역의 저평가 매물을 눈여겨보면 좋아요
• 전세와 월세가 다 오르고 있어서 실거주 목적이라면 부담이 계속 커질 수밖에 없어요

(2) 청약도 똑같이 양극화

• 분양가 상한제 지역은 여전히 시세보다 싸게 나오는 경우 있어요
• 나머지 지역은 시세와 비슷하거나 오히려 비싸기도 해요

 

8. 인구 감소와 고령화, 부동산 시장을 바꾸는 흐름

(1) ‘모두 오르는 시장’은 이제 끝났어요

인구 감소와 고령화로 인해 모든 지역이 오르는 시장은 끝났고, 입지가 좋은 지역에만 사람이 몰리는 구조로 바뀌고 있습니다.

(2) 수요 중심이 아닌, 수요-삶의 질 중심 정책이 필요해요

• 무조건 많은 공급보다는 사람들이 실제 살고 싶어하는 공간을 만드는 방향
• 녹지, 문화, 교통 등 복합 기능을 갖춘 도시 설계가 중요해졌어요

 

마치며

오늘 이야기를 정리해 보면, 지금의 부동산 시장은 단순히 ‘오르냐 떨어지냐’의 문제가 아니라 삶의 방향과 연결된 흐름이라는 걸 알 수 있었어요.

서울만 보면 과열처럼 보이지만, 실제로는 지방과 수도권 외곽은 여전히 침체 중이고요. 인구는 줄고 있지만 서울과 좋은 입지에는 수요가 몰리며 가격도 유지되고 있어요.

이런 흐름을 이해하고 내게 맞는 지역, 나의 상황을 고려한 부동산 계획을 세우는 것이 지금 시대에 맞는 지혜로운 선택이 아닐까 싶습니다.