부산 부동산 투자, 지금 들어가도 괜찮을까? 하락장 속 진짜 이야기

시작하며

부산 부동산, 한때는 꿈의 투자처처럼 여겨졌던 곳이죠. 특히 해운대, 수영구처럼 바닷가를 끼고 있는 지역은 ‘부산의 강남’이라는 별명까지 붙으며 큰 관심을 받았어요. 하지만 요즘은 사뭇 다른 분위기입니다. 부동산은 언제나 타이밍이 중요한데요, 그 속도와 온도를 제일 먼저 체감하는 사람들은 다름 아닌 우리같은 실수요자이자 생활인들이더라고요. 오늘은 실제 사례를 통해 부산 부동산 시장의 흐름을 함께 짚어보고, 앞으로 어떤 점을 고려해야 할지 이야기를 나눠보려고 합니다.

 

1. 투자 열풍 속에서 시작된 부산의 상승기

(1) 해운대와 수영구, ‘프리미엄’이라는 말의 유혹

몇 해 전만 해도 해운대, 광안리, 수영구는 말 그대로 '꿈의 동네'였어요. 바다를 끼고 있어서 풍경도 좋고, 재개발 기대감까지 더해져서 ‘지금 안 사면 후회한다’는 말이 자주 들리던 시절이었죠.

저도 그때 마침 친구가 해운대 쪽에 투자했다며 자랑을 늘어놓았던 기억이 있어요. 그때는 정말 집값이 하루가 멀다 하고 오르던 시기였거든요.

(2) 투자에 뛰어든 30대 부부의 사례

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 전세를 끼고 매수하면 부담이 적을 거란 생각, 사실일까요?
• 신용대출과 가족 도움으로 자금을 마련한 경우, 이자 부담이 실제로 얼마나 되는지 생각해 보셔야 해요.
• 중개인의 말만 믿기보다는 실제 시세 흐름과 전세 시세도 꼼꼼히 살펴보는 게 필요합니다.

이 부부는 2021년 여름, 해운대의 33평형 아파트를 8억7,000만원에 전세를 끼고 매수했습니다. 전세 4억8,000만원을 제외한 나머지 3억9,000만원은 신용대출과 저축, 가족 도움으로 마련했어요. 당시엔 “금방 10억 넘는다”는 말에 설렜겠지만, 결과는 아쉽게도 그렇지 않았습니다.

 

2. 금리 상승이 가져온 분위기 반전

(1) 전세 시세 하락과 대출 이자 부담

전세 시세가 계약 당시 4억5,000만원이었는데, 2023년엔 3억5,000만원으로 떨어졌습니다. 그 말은, 전세 재계약 시점에 기존 세입자에게 1억을 돌려줘야 했다는 이야기죠.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 전세 시세는 꼭 등기부등본이 아니라, 실제 최근 계약된 실거래가를 확인해야 해요.
• 세입자에게 돌려줘야 할 보증금은 현실적으로 어떻게 마련할 수 있을지도 미리 대비해야 합니다.
• 신용대출 외에도 차량 담보, 가족 대출까지 고민하게 되면 가정 경제에 큰 부담이 됩니다.

부부는 저축이 바닥났고, 결국 차량 담보와 부모님에게까지 손을 벌려야 했습니다. 매달 갚아야 할 대출 이자는 생활비를 더욱 팍팍하게 만들었고요.

 

3. 지금 부산은 어떤 상황일까?

(1) 시세 하락과 매물 적체

2025년 현재, 이 부부가 산 아파트는 시세가 6억 수준입니다. 고점 대비 2억5,000만원 이상 하락한 거죠. 해운대 LCT, 두산위브더제니스 같은 프리미엄 아파트들도 5억 가까이 하락했다고 해요.

📝 지금 부산 아파트 시장은 이렇게 흘러가고 있어요

• 미분양 아파트 수: 약 4,565세대
• 완공 후에도 안 팔리는 아파트 수: 2,261세대
• 고점 대비 하락 폭: 평균 30~40%
• 인기 지역 아파트도 거래량 급감, 매물만 계속 쌓이는 중

이런 분위기 속에서 투자 수요는 줄고, 실거주자들도 관망하는 분위기가 커졌습니다.

 

4. 아파트별 구체 사례로 본 하락 폭

(1) 수영구 쌍용예가 디오션

고점 거래: 2021년 16억

최근 거래: 2025년 9억5,500만원

하락폭: 약 6억5,000만원

전망 좋고 층수 높은 로얄동도 12억4,000만원 수준까지 내려왔습니다.

(2) 동래구 동래럭키

고점 거래: 2020년 16억

최근 거래: 2025년 10억5,000만원

하락폭: 약 5억5,000만원

이처럼 프리미엄 단지조차도 고점 대비 수억 원 하락한 사례가 이어지고 있습니다.

 

5. 청약 시장과 미분양 현황은 어떨까?

📝 지금 청약 시장에서 나타나는 특징들

• 일부 단지는 마이너스 프리미엄 상태 (예: 두산위브더제니스 오션시티)
• 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 경우 많음
• 청약 경쟁률도 1대1 미만 또는 소폭 증가에 그침
• 입주가 임박한 단지들조차 거래가 더디게 이루어지고 있음

예전에는 청약만 당첨되면 로또라는 말이 있었지만, 지금은 분양권을 넘기려 해도 쉽지 않은 상황이에요.

 

6. 그럼 앞으로는 어떻게 해야 할까?

(1) 다시 오를까, 더 떨어질까?

앞으로의 방향은 아무도 확신할 수 없습니다. 다만 확실한 건, 무리한 대출로 무작정 투자하는 건 위험하다는 점이에요.

📝 집을 살 때 꼭 기억해야 할 5가지

• ‘지금 아니면 안 돼’라는 말, 꼭 한 번 더 의심해 보기
• 대출이자와 생활비를 계산해보고 감당 가능한지 따져보기
• ‘오를 것 같은 지역’보다 ‘사고팔기 쉬운 지역’ 우선하기
• 전세 시세 흐름도 매매 못지않게 중요하게 보기
• 지금은 공부하면서 시장을 관망할 시기일 수 있어요

 

마치며

부산 부동산은 여전히 가능성이 있는 지역이에요. 다만 기대보다 현실을 먼저 보고, 나에게 맞는 여건을 따져보는 것이 중요하다는 걸 요즘 사례들이 말해주고 있지요. 특히 대출을 많이 안고 무리하게 뛰어든다면 그 후폭풍은 생각보다 길고 깊을 수 있어요.

살면서 저도 돈이 일하게 해준다는 말에 흔들렸던 적이 많았어요. 하지만 결국, 돈은 감당할 수 있는 범위 안에서 움직여야 든든한 버팀목이 되어준다는 걸 시간이 지나면서 알게 됐답니다.

부산 부동산이 궁금했던 분들께 오늘 이야기가 작은 참고가 되었으면 해요. 앞으로도 좋은 정보로 다시 찾아올게요.