집값 오르는데 전세대출까지 조인다고요? 실수요자는 어쩌죠

시작하며

최근 집값이 다시 꿈틀대고 있는 가운데, 정부에서 전세대출까지 규제를 검토한다는 소식이 들려왔어요. 특히 무주택 실수요자들에게는 꽤 민감한 문제죠. 그동안은 전세를 얻기 위해 비교적 쉽게 대출을 받을 수 있었는데, 앞으로는 소득 대비 상환 능력(Debt Service Ratio, DSR)까지 따지게 된다면 한도가 줄어들 수 있다고 해요.

저도 젊은 시절 전세를 옮겨 다니며 아이 키우던 때가 떠오르더라고요. 전세자금 마련이 참 버겁던 그 시절이 다시 떠오릅니다. 오늘은 전세대출 규제와 실수요자에게 미칠 영향에 대해 쉽게 풀어보려고 해요.

 

1. DSR이 전세대출에 적용되면 뭐가 달라질까

(1) 지금까지는 소득에 상관없이 대출 가능했어요

예전에는 전세대출 받을 때 보증금의 최대 90%까지 대출이 가능했어요.

예를 들어, 전세 보증금이 5억원이면 최대 4억5,000만원까지 대출이 나왔죠.

소득이 적더라도, 보증 보험과 대출 조건만 맞으면 크게 문제되지 않았어요.

(2) 이제는 소득 대비 상환능력을 따지게 될 수도 있어요

정부가 검토 중인 내용은 바로 DSR 규제를 전세대출에 적용하는 거예요.

DSR은 쉽게 말해, 내가 벌어들이는 소득 대비 매달 갚아야 하는 대출 원리금이 얼마인지 따지는 기준이에요.

예를 들어보면 이래요:

• 연소득 4,000만원인 사람이
• 5% 금리로 전세대출을 받을 경우
• 기존엔 4억5,000만원까지 가능했는데
• 앞으로는 약 3억2,000만원까지만 가능할 수도 있다는 거예요.

 

2. 전세대출 규제, 무주택자는 왜 걱정될까요

저도 예전에 아이들 학교 옮기지 않으려고 꼭 그 지역에 살아야 했던 적이 있었어요.

그때는 월세로는 부담이 너무 크고, 전세 아니면 답이 없었거든요.

(1) 실수요자들은 집을 사려는 게 아니라, 살아야 하니까요

• 무주택자인데도 전세대출 규제가 생기면, 살 집을 못 구하게 되는 경우가 많아요.
• 요즘 서울이나 수도권 웬만한 전세는 5억원 이상은 기본이니까요.
• 대출 한도가 줄어들면, 전세보다는 월세로 밀려나거나,
• 더 외곽으로 이사해야 하는 현실에 부딪힐 수 있어요.

(2) 집값을 잡는 방법으로는 실수요자 구분이 더 중요해요

정부 입장에서는 집값 상승을 억제하려는 목적이겠지만,

투기 목적인 사람과, 실거주 목적인 사람을 동일한 기준으로 보는 건 어렵죠.

전문가들 얘기로도 정밀한 기준이 필요하다고 해요.

 

3. 그럼 앞으로 어떻게 대비하면 좋을까

요즘처럼 정책이 빠르게 바뀔 땐, 미리 준비하고 계획하는 게 중요하더라고요.

전세든 월세든, 아이들 학교나 직장 문제로 이사 계획 세우는 일이 많잖아요.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 대출 한도 미리 계산해보기
  요즘 은행이나 금융 앱에서 DSR 자동 계산기 제공하는 곳이 많아요.
  자신의 소득과 기존 대출을 입력해보면, 대출 가능 금액이 대략 나옵니다.
• 보증금과 월세 혼합형 전세도 고려해보기
  대출 한도가 줄어들면, 반전세 방식으로 월세를 조금 더 내고 보증금을 줄이는 것도 하나의 방법이에요.
• 지역별 전세 시세도 꼼꼼히 체크하기
  같은 가격이라도 지하철역 거리, 초등학교 학군 등 조건 따라 시세 차이가 커요.
  예전에는 중개사 말만 들었지만, 요즘은 부동산 앱으로 거래량과 실거래가 쉽게 확인 가능하죠.
• 신용도 관리하기
  전세대출도 신용 등급과 기존 채무 상황에 따라 조건이 달라져요.
  카드론이나 소액 대출이 많다면, 미리 정리하는 게 좋아요.
• 전세보증보험 확인하기
  대출이 어려워진다고 해서 무조건 위험한 집을 선택할 순 없잖아요.
  전세보증보험이 가입 가능한 집인지 꼭 확인하고 계약하는 게 중요해요.

 

4. 중산층도 점점 월세로 밀려나고 있어요

사실 요즘은 중산층도 전세 대출 없이는 전세 얻기 힘든 상황이에요.

그러다 보니, 대출 한도 줄면 자연스럽게 월세 전환이 빨라진다는 말도 나오더라고요.

월세는 매달 나가는 돈이니, 장기적으로 보면 부담이 더 커요.

특히 노후를 준비하거나 자녀 교육비가 필요한 시기라면, 매달 나가는 돈이 많으면 미래 준비가 어렵죠.

 

5. 정부는 신중한 접근이 필요해요

물론 정부도 고민이 많겠죠.

하지만 실수요자들이 투기꾼처럼 묶이는 일은 없어야 한다고 생각해요.

특히 한창 집 구하고, 아이 키우는 세대들이 너무 고통받지 않도록,

조금 더 정교한 정책이 나오길 기대하게 됩니다.

 

마치며

집은 사는 것이 아니라, 살아가는 공간이라는 말이 있어요.

특히 전세는 무주택자나 중산층에게 거주 안정성을 지키는 중요한 수단이죠.

대출 규제가 필요할 수도 있지만, 실수요자들이 함께 피해 보지 않도록 균형 잡힌 정책이 꼭 필요해 보여요.

가족의 삶이 걸린 문제이니만큼, 우리도 관심을 가지고 하나하나 미리 준비해보는 게 좋겠어요. 저도 계속 지켜보며 현실적인 정보들 다시 나눠볼게요.

다 썼다.