재건축 사업, 조합의 요구가 지나치면 어떤 일이 벌어질까

시작하며

재건축이나 재개발 이야기를 듣다 보면 ‘조합’과 ‘건설사’ 사이의 긴장감이 느껴질 때가 있어요. 최근엔 강남 한복판에서도 2조 원이 넘는 대형 사업이 중단되는 일이 있었지요. 이유는 의외로 ‘조합의 까다로운 조건’ 때문이라고 해요. 평소 관심이 없으면 어려울 수 있는 이야기지만, 우리도 살면서 재건축이나 재개발 소식에서 자유롭지 않다 보니, 오늘은 이 이야기를 조금 더 쉽게 풀어보려 해요.

 

1. 건설사도 포기하는 대형 사업, 이유는 조합의 ‘조건’

강남구 압구정동 2구역, 이름만 들어도 아는 분들 많으시죠? 대표적인 부촌이자 재건축 최대어 중 하나예요. 여기에 무려 2조4,000억 원이 투입되는 대형 정비사업이 있었는데요, 삼성물산이 입찰을 포기했습니다.

그런데 이게 단순한 경쟁 포기가 아니라, 조합이 내건 조건들이 지나치게 까다로워서라고 해요. 구체적으로는 이런 내용들이 있었어요.

 이런 조건들이 부담됐다고 해요

• 대안 설계 제한
  건설사 입장에서 가장 창의력을 발휘해야 하는 부분이 바로 설계인데, 조합에서 이를 과하게 제한했다고 해요.
• 이주비 대출 제한
  ‘LTB 100% 이상 불가’라는 조건이 걸리면서, 조합원들에게 주는 이주비도 건설사 마음대로 할 수 없게 만들었죠.
• 건설사의 자율성 통제
  기본적으로 조합은 시공사의 제안서를 바탕으로 선택하지만, 이번에는 아예 건설사의 제안 방향 자체를 틀어막은 셈이에요.

결국 삼성물산은 “준비해온 사항들을 제시할 수 없다”며 발을 뺐습니다.

 

2. 다른 곳에서도 벌어지는 비슷한 상황들

압구정만의 일은 아니에요. 서울 노원구의 상계주공5단지도 마찬가지였습니다.

 상계주공 5단지의 사례 정리해볼게요

• 처음 계약은 잘 진행됐어요
  GS건설과 평당 650만원, 총 공사비 약 3,342억원 규모로 계약을 체결했습니다.
• 조합이 계약 해지 요청
  공사비가 부담스럽다며 계약을 일방적으로 해지했어요.
• 소송까지 이어졌어요
  건설사는 입찰 보증금 60억원 반환 소송을 제기했고, 조합은 이후 공사비를 평당 770만원까지 인상했지만… 새 시공사는 아직 못 구했어요.

이 사례들을 보면, 조합의 요구 조건이 너무 높아지면 결과적으로 사업이 늦어지거나 무산될 수도 있다는 걸 알 수 있어요.

 

3. 조합의 입장도 이해는 가지만…

그렇다고 해서 조합이 무리한 요구만 하는 건 아니에요. 조합 입장에서도 이렇게 생각할 수 있거든요.

조합이 까다로운 이유도 있어요

• 조합원들의 기대치가 높아요
  강남, 노원 같은 인기 지역은 분양가도 높고 조합원들 수익도 커서, 조금이라도 더 좋은 조건을 원하게 되지요.
• 시공사의 ‘관행’을 경계해요
  과거 일부 건설사가 약속을 지키지 않거나, 설계 변경을 일방적으로 추진했던 경우가 있어서, 조합들이 조건을 명확히 하고 싶어 해요.
• 공사비 투명성 요구
  조합이 감당해야 할 공사비가 점점 올라가고 있어서, 처음부터 단단히 조건을 걸어두고 협상력을 가지려는 경우도 많아요.

하지만 문제는, 과하면 독이 될 수 있다는 점이에요.

 

4. 건설사의 분위기도 예전과는 달라요

요즘은 건설사도 선별적으로 사업을 수주하는 분위기예요. 예전처럼 ‘무조건 수주부터 하고 보자’는 시절이 아니거든요.

 건설사들이 신중한 이유는 이런 거예요

• 수익성 우선
  사업비가 커도 수익이 적으면 안 하겠다는 분위기예요.
• 인력과 자재비 부담
  건설비용이 오르면서, 감당할 수 없는 조건이라면 아예 참여를 안 하려는 쪽으로 가고 있어요.
• 브랜드 이미지 관리
  무리하게 수주해서 문제 생기면 브랜드에도 타격이 되니, 신중할 수밖에 없어요.

이런 흐름을 보면, 결국 조합과 건설사가 서로 조건을 맞춰가는 ‘협상력’이 중요한 시기인 것 같아요.