세 보증금도 세금 낸다? 간주임대료 3.5% 시대의 세금 폭탄!

1. 시작하며

전세를 놓은 집주인이라면 세금 문제를 간과해서는 안 된다. 보증금에 대한 세금이 적용될 수 있으며, 특히 2024년부터 간주임대료 이자율이 3.5%로 인상되면서 부담이 커졌다. 월세와 달리 전세는 직접적인 수익이 발생하지 않음에도 세금이 부과되는데, 그 이유가 무엇일까? 이번 글에서는 간주임대료의 개념, 세금 계산 방식, 절세 방법을 상세히 설명해 보겠다.

 

2. 간주임대료란 무엇인가?

간주임대료란 정부가 전세 보증금에서 발생할 가능성이 있는 이자 수익을 가정하여 세금을 부과하는 제도이다. 즉, 보증금을 은행에 예치했다고 가정하고, 해당 이자로 소득이 발생한 것으로 간주하여 과세하는 방식이다.

- 개념 예시

• 전세 보증금 5억원을 받은 경우, 실제로 은행에 예치하지 않았더라도 정부는 이를 예금했다고 가정한다.
• 2024년 기준 이자율 3.5%를 적용하여 예상 수익을 계산한다.
• 이 예상 수익을 기준으로 소득세 및 종합소득세가 부과된다.

이전에는 간주임대료 이자율이 2.9%였으나, 2024년부터 3.5%로 인상되면서 세금 부담이 증가했다.

 

3. 간주임대료 계산 방식

간주임대료는 다음의 공식으로 계산된다.

(보증금 합계 - 3억원) × 60% × 3.5%

- 보증금 7억원 기준 예시

• 총 보증금: 7억원
• 3억원을 공제한 후 남은 금액: 4억원
• 60% 적용: 2.4억원
• 3.5% 이자율 적용: 840만원 (연 소득으로 간주)

이렇게 산출된 840만원이 종합소득세 부과 기준이 되므로, 보증금이 많을수록 세금 부담이 커진다.

 

< h3 data-ke-size="size23">4. 간주임대료 적용 대상

모든 전세 보증금에 간주임대료가 적용되는 것은 아니다. 다음 조건을 충족해야 세금이 부과된다.

• 전세 보증금 총액 3억원 초과
• 주택 수 3채 이상 보유

즉, 2주택 이하이거나 보증금이 3억원 이하라면 간주임대료 대상에서 제외된다.

- 간주임대료 적용 제외 대상

• 전용면적 40㎡ 이하
• 기준시가 2억원 이하

소형 주택의 경우 간주임대료를 내지 않아도 되므로, 다주택자가 절세 전략을 세울 때 중요한 고려 요소가 될 수 있다.

 

5. 절세 전략 3가지

간주임대료 부담을 줄이기 위한 절세 방법도 있다.

① 등록 임대사업자로 전환

임대사업자로 등록하면 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.

• 필요 경비 공제율이 50% → 60%로 증가
• 공제금액이 200만원 → 400만원으로 확대
• 종합소득세 부담이 절반 수준으로 감소

그러나, 임대사업자로 등록하면 일정 기간 임대 의무가 생기므로 장단점을 따져봐야 한다.

② 소형 주택 활용

전용면적 40㎡ 이하이거나 기준시가 2억원 이하의 주택은 간주임대료 과세 대상에서 제외된다.

따라서 소형 주택을 활용하면 세금 부담 없이 전세 보증금을 받을 수 있다.

③ 기한 내 신고

간주임대료를 신고하지 않으면 가산세가 부과될 수 있다.

• 매년 2월 신고 기한을 놓치지 말고 홈택스를 통해 정확히 신고하는 것이 중요하다.

 

6. 마치며

전세 보증금도 세금 대상이 된다는 점을 모르는 집주인들이 많다. 특히 2024년부터 간주임대료 이자율이 3.5%로 인상되면서 세 부담이 커진 만큼, 정확한 계산과 절세 전략이 필요하다. 전세를 놓기 전에 본인의 주택이 과세 대상인지 확인하고, 적절한 절세 방법을 활용하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있다.

 

#전세세금 #간주임대료 #부동산세금 #임대소득세 #절세전략