매물은 넘치는데 왜 집값은 그대로일까? 실거래가로 보는 부동산 시장의 진실

시작하며

요즘 부동산 시장을 보면, 매물은 넘치는데 정작 가격은 별로 변하지 않아 의아해하는 사람들이 많다. 경매가 늘고, 부동산 앱엔 매물이 줄줄이 올라오지만, 실거래가는 요지부동이거나 오히려 오르는 경우도 있다. 단순히 숫자만 보면 이해하기 어려운 현상이다. 이 글에서는 왜 그런 현상이 벌어지는지, 실제로 부동산 시장을 이해하려면 어떤 관점이 필요한지 정리해 본다.

 

1. 모든 매물이 실거래 가능한 건 아니다

온라인에 표시된 매물 숫자가 많아 보이더라도, 그 중 실제 거래로 이어질 수 있는 매물은 한정적이다. 예를 들어 집주인이 시세보다 1억 이상 높게 부른 가격에 매물을 올려놓는 경우가 흔하다. 이런 매물은 팔 의지가 있는 것이 아니라, 그냥 분위기 보자는 식으로 내놓은 것이다.

게다가 이른바 ‘낚시 매물’도 적지 않다. 싼 가격으로 사람을 유인한 뒤, 실제로는 다른 매물을 소개하는 영업 방식도 여전하다. 이런 상황에서는 매물이 많아 보여도 실제로 계약 가능한 매물은 많지 않다.

 

2. 인기 있는 아파트는 수요가 견고하다

아파트도 인기의 차이가 뚜렷하다. 학군, 교통, 브랜드 등 여러 요소가 맞아떨어지는 단지는 수요가 항상 대기 중이다. 조금이라도 가격이 내려가면 바로 매수자가 붙기 때문에, 쉽게 하락하지 않는다.

최근에는 단순한 거주 목적보다, 나중에 팔기 쉬운지와 가격 상승 여력을 더 따지는 경향이 강하다. 그래서 특정 가격대에서 실수요와 투자 수요가 몰리며 가격 방어가 되는 구조가 형성된다.

 

3. 경매 증가와 시세는 직접적인 연관이 없다

경매 물건 수가 많다고 집값이 떨어지는 건 아니다. 실제 중요한 건 ‘낙찰률’이다. 상승기에는 낙찰률이 높고, 하락기에는 낮다. 요즘은 일부 지역에서 낙찰가가 일반 거래가보다 높은 사례도 나온다.

즉, 경매 건수가 많아도 시장이 상승 중이라면 가격 하락과는 별 상관이 없다. 결국 판단 기준은 실거래가가 되어야 한다.

 

4. 상승 흐름은 주변 지역으로 파급된다

서울 강남 주요 단지가 오르면, 그 여파는 인접 지역으로 번진다. 예컨대 도곡이나 반포의 오름세는 서초, 송파, 경기권까지 이어진다. 특히 분당처럼 아직 매물이 어느 정도 남아 있고 재건축은 시간이 더 필요한 지역은 갈아타기를 고민 중인 사람들에게 기회가 된다.

시장 사이클 상, 상위 지역이 먼저 오르고 그다음 급지로 확산되는 흐름은 반복되어왔다.

 

5. 상승장 다음엔 식는 구간이 온다

단기간 급등한 지역은 어느 순간 속도가 꺾인다. 이 시점이 언제 올지는 예측하기 어렵지만, 상승이 영원히 지속되진 않는다. 중요한 건, 가격이 조정을 받을 때 이전보다 낮아질지, 아니면 더 높은 수준에서 유지될지를 구분하는 것이다.

시장은 데이터보다 심리에 좌우된다. 사람들의 기대와 불안이 거래를 만들고, 가격을 움직인다. 수치나 통계에만 의존하지 말고, 실제 현장에서 분위기를 읽는 것이 더 현실적인 방법이다.

 

6. 부동산은 이론이 아닌 실전으로 익혀야 한다

책이나 영상만 보고 부동산을 공부하는 건 한계가 있다. 직접 현장을 보고, 동네를 걸어다니며 눈으로 확인하는 과정이 꼭 필요하다. 수영을 배우듯이, 처음엔 발차기부터 천천히 익혀나가야 한다.

하루 12시간 몰아서 보는 사람보다, 시간을 나눠 꾸준히 현장을 경험하는 사람이 더 오래 기억하고 깊이 이해한다. 부동산도 마찬가지다. 체감과 반복을 통해 자기만의 기준이 생긴다.

 

7. 과도한 뉴스 소비는 오히려 혼란만 준다

'수억원 폭등', '하락 경고' 같은 헤드라인은 자극적이지만 실제 매매에는 도움이 되지 않는다. 언론은 단기적인 흐름만 조명하기 때문에, 이를 그대로 받아들이면 타이밍을 놓치기 쉽다.

유튜브 채널이나 커뮤니티에서도 과장된 사례만 반복되거나, 검증되지 않은 데이터로 공포심을 조장하는 경우가 많다. 이런 콘텐츠에 휘둘리지 않으려면, 직접 눈으로 보고 판단할 수 있는 경험이 필요하다.

 

8. 주말을 활용한 현장 투어가 최고의 공부법

가장 효과적인 방법은 발로 뛰는 것이다. 주말 오전에 시간을 내서 청량리, 이문희경, 장위뉴타운, 광운대역 등 인접한 지역을 직접 걸어보자.

매물 현황, 입지 조건, 동네 분위기 등을 체험하며 감각을 키울 수 있다. 여러 단지를 돌다 보면 스스로 판단할 수 있는 기준이 생긴다.

시험 공부가 아니니, 조급해할 필요는 없다. 장기적으로 접근하되 꾸준히 현장을 보는 습관을 들이는 것이 중요하다.

 

마치며

표면적인 지표나 뉴스 제목만으로는 부동산 시장을 이해하기 어렵다. 실제 매물의 진정성, 대기 수요, 심리적 요인 등 여러 요소가 복합적으로 작용한다. 결국 중요한 건 스스로의 눈과 발로 시장을 익히는 것이다. 반복적으로 현장을 방문하고, 변화를 느끼며 쌓이는 경험이 가장 강력한 공부다.