서울시 용적률 상향, 신축만 해당될까? 부동산 개발자라면 꼭 알아야 할 핵심

시작하며

서울시가 2025년 5월부터 일반주거지역의 용적률을 상향하겠다는 계획을 내놓으면서, 주택 개발이나 재건축을 준비 중인 사람들의 관심이 커지고 있다. 발표된 내용을 보면 2종 일반주거지역은 250%, 3종은 300%로 각각 용적률이 확대될 예정이다. 하지만 많은 이들이 궁금해하는 부분은 이 변화가 ‘신축’에만 적용되는 것인지, 아니면 기존 건물의 증축이나 리모델링도 가능한지 여부다. 또, 건물을 지을 때 중요한 고려 요소인 일조권 문제도 함께 짚어볼 필요가 있다.

 

1. 서울시가 추진 중인 용적률 조정 내용

서울시는 도시계획 조례를 개정해 2종과 3종 일반주거지역의 용적률을 확대하려 하고 있다. 기존에는 2종은 200%, 3종은 250%였는데, 이를 각각 250%, 300%로 조정하겠다는 것이다.

이 계획은 2025년 5월부터 적용될 예정이며, 주택 공급을 늘리고 노후화된 건축물의 정비를 유도하려는 목적이 담겨 있다. 하지만 아직 조례 개정이 완료된 것은 아니며, 최종안이 확정되기 전까지는 내용이 바뀔 가능성도 있다.

 

2. 신축만 가능한가, 기존 건물도 포함되는가?

이번 조치가 시행되면 어떤 대상에 적용될지에 대한 궁금증이 크다. 지금까지 나온 내용만 놓고 보면, 용적률 상향은 ‘신축 건물’에 한해서 적용될 가능성이 높다. 서울시는 개정된 조례를 기준으로 3년 동안만 한시적으로 확대된 용적률을 허용할 계획이며, 노후 건축물을 새로 짓도록 유도하는 데 초점이 맞춰져 있다.

반면 기존 건물을 리모델링하거나 증축하려는 경우에는 적용이 어려울 것으로 예상된다. 구조적인 제한이나 법령상의 기준이 달라 증축에 해당되는 사례는 빠질 수 있다는 분석이 많다.

즉, 이 정책은 단순히 용적률 수치를 바꾸는 것에 그치지 않고, 실질적인 ‘재건축 유도책’으로 기능하게 될 가능성이 크다.

 

3. 일조권 문제도 함께 살펴봐야

건축물의 용적률이 올라간다는 것은 곧 건물의 높이나 전체 면적이 커진다는 뜻이다. 그렇게 되면 주변 건물에 영향을 줄 수밖에 없다. 특히 주거지에서 중요한 권리 중 하나인 ‘일조권’ 문제가 발생할 수 있다.

일조권은 말 그대로 햇빛을 받을 권리이다. 햇빛은 남쪽에서 들어오기 때문에, 이상적인 건축은 남쪽으로 일정한 거리를 띄우고 지어야 한다. 하지만 현재 우리나라 건축법은 북쪽 경계에서 일정 거리를 두도록 되어 있어, 실제로는 남향 집이 충분한 햇빛을 받기 어려운 구조가 되는 경우가 많다.

건물이 높아지면 더 많은 그림자가 생기고, 결과적으로 인근 주택의 일조권을 침해할 수 있다는 우려가 있다. 이 때문에 서울시가 용적률을 상향할 경우, 이에 대한 보완책도 함께 마련해야 한다는 목소리가 나온다.

 

4. 달라질 수 있는 부동산 시장 흐름

용적률 확대는 단순히 건축 규제 하나를 풀어주는 것 이상으로, 부동산 시장 전반에 영향을 줄 수 있다. 가장 직접적인 변화는 노후 주택에 대한 재건축 수요가 급증할 수 있다는 점이다. 3년간 한시적으로 혜택이 주어진다면, 그 기회를 잡으려는 움직임이 당연히 활발해질 것이다.

또한, 같은 땅에 더 많은 면적의 건물을 지을 수 있게 되므로 땅값도 상승할 가능성이 있다. 하지만 이는 전부에게 해당되는 것이 아니라, 신축 대상이 되는 건물주들에게만 혜택이 돌아갈 수 있다. 증축을 기대했던 기존 건물 보유자들은 오히려 소외감을 느낄 수 있는 구조이기도 하다.

이처럼 용적률 완화는 개발 기회이자, 동시에 형평성 문제도 함께 안고 있다고 볼 수 있다.

 

5. 조례 시행 전 확인할 사항들

정확한 판단을 내리기 위해서는 몇 가지를 사전에 확인해 두는 것이 좋다.

• 서울시 도시계획 조례 개정안이 언제, 어떤 내용으로 공개되는지
• 본인의 부동산이 2종 혹은 3종 일반주거지역에 해당되는지
• 현재 보유한 건물이 신축 대상인지, 아니면 증축 대상인지
• 인근 건물과의 일조권 문제가 발생할 가능성은 없는지
• 개발 계획을 세우기 전에 구청이나 전문가와의 상담이 필요한지

이러한 정보는 서울시청, 각 구청의 도시계획과 또는 부동산 전문가를 통해 비교적 쉽게 확인할 수 있다.

 

마치며

서울시의 이번 용적률 상향 계획은 단순한 규제 완화가 아니라 도시 구조 전반에 영향을 줄 수 있는 중요한 전환점이다. 적용 대상이 신축에 한정되며, 일조권과 같은 민감한 문제가 걸려 있는 만큼, 무작정 기대감만 높이기보다는 구체적인 계획과 대응이 필요하다. 변화가 큰 시기일수록 준비된 사람이 기회를 잡을 수 있는 법이다. 조례 개정이 확정되기 전까지는 꾸준히 관련 정보를 확인하고, 상황에 맞는 전략을 세워두는 것이 바람직하다.