강남에 민간도심복합사업 가능할까? 서울 주요 지역별 적용 조건 분석

시작하며

최근 부동산 시장에서 조용히 떠오르고 있는 키워드가 하나 있다. 바로 ‘민간도심복합사업’이다. 기존의 공공 중심 정비사업 방식에서 벗어나, 민간이 주도하는 복합 개발이 가능해졌다는 점에서 업계의 관심이 집중되고 있다. 특히 서울의 대표적인 고가 지역인 삼성동과 양재동이 언급되면서 많은 이들이 "이런 곳도 재개발이 가능할까?"라는 궁금증을 갖게 된다.

하지만 단순히 기사 몇 줄이나 영상만 보고 판단하기엔 조심스러운 부분이 있다. 사업의 본질부터 제도의 구조, 그리고 실제 해당 지역의 여건까지 종합적으로 따져보아야 현실적인 판단이 가능하다. 이번 글에서는 민간도심복합사업이 어떤 제도인지부터 시작해, 삼성동과 양재동 같은 서울 핵심 지역에 적용될 수 있는지를 자세히 분석해본다.

 

1. 민간도심복합사업이란 무엇인가?

민간도심복합사업은 2024년에 제도적으로 만들어진 새로운 개발 방식이다. 이전까지는 재개발·재건축은 물론이고 도심복합개발도 공공기관이 추진하는 방식이 대부분이었다. 그런데 이제 민간도 직접 시행할 수 있도록 제도가 개편된 것이다.

핵심은 토지 수용을 하지 않아도 된다는 점이다. 예전에는 공공이 땅을 수용해서 소유권을 가져가고 사업을 진행했는데, 이 방식은 주민 반대가 많아 진행이 더뎠다. 이에 따라 토지 소유자 동의를 기반으로 하는 민간 방식이 마련된 것이다.

사업 유형은 크게 두 가지다. 하나는 ‘성장거점형’이고, 다른 하나는 ‘주거중심형’이다.

• 성장거점형은 도심, 부도심, 중심생활권처럼 도시계획상 핵심 거점으로 지정된 지역에서 추진된다. 노후도와는 상관없이 가능하다.
• 주거중심형은 역세권 반경 500m 이내에 있으면서, 노후 건축물 비율이 40% 이상인 경우에 추진할 수 있다.

기존 재개발 사업보다 요건이 완화되었다는 점에서, 새로운 대안이 될 수 있다는 기대가 나온다.

 

2. 강남 삼성동, 정말 가능할까?

가장 먼저 언급되는 곳이 바로 삼성동이다. 땅값이 전국에서 가장 높은 지역 중 하나로, 개발 수요도 많은 곳이다. 그런데 민간도심복합사업이 이곳에 실제 적용될 수 있을까?

현실적으로는 쉽지 않다. 가장 큰 이유는 사업성 때문이다. 이 제도는 원래 사업성이 낮아 기존 방식으로 개발이 어려운 지역을 대상으로 한다. 반면 삼성동은 사업성이 너무 높다. 땅을 가진 사람 입장에서 이미 빌딩 임대 수익이나 자산 가치가 매우 높기 때문에 굳이 재개발에 참여할 이유가 없다.

실제로 삼성동 일대에서는 최근 몇 년간 신축 빌딩이 여럿 들어섰고, 평당 가격이 1억1,000만원을 넘는 거래도 여러 건 이뤄졌다. 수십억짜리 자산에서 매년 수억 원의 임대 수익을 얻고 있는 상황에서, 불확실한 재개발에 참여할 유인이 크지 않다.

 

3. 양재동의 경우는 다를까?

양재동도 상황은 비슷하다. 과거 모아타운 후보지로 거론됐던 양재1구역은 2025년 초에 주민들의 요청으로 구청에 모아타운 해제를 신청했다. 이유는 명확하다. 사업 추진에 반대하는 주민이 많다는 점이다.

양재동에는 꼬마 상가를 소유한 사람도 많고, 개발에 따른 손해를 우려하는 목소리도 높다. 기존 건물에서 나오는 수익이 안정적인 상황이라면, 재개발이라는 불확실한 선택에 선뜻 동의하지 않는다. 이런 상황에서는 사업 추진 동력을 얻기 어렵다.

 

4. 민간도심복합사업이 실제로 가능한 지역은?

제도의 취지를 생각해보면, 민간도심복합사업은 강남처럼 고가 지역보다는 재개발이 필요하지만 기존 제도에서는 어려웠던 지역에 적합하다.

예를 들어 다음과 같은 지역들이 현실적인 대상이 될 수 있다.

• 수도권 외곽 지역: 인천, 수원, 고양, 성남 등은 역세권이지만 노후화된 건물이 많고, 기존 재개발은 사업성이 낮아 어려웠던 곳이다.
• 지방 대도시: 부산, 대구, 광주 등지는 인구 감소와 도심 슬럼화로 인해 정비 수요가 높다. 일본처럼 ‘콤팩트 시티’ 방식으로 도심을 재편하려는 흐름과도 맞아떨어진다.

이런 지역은 민간도심복합사업이 도입됨으로써 현실적인 대안이 될 수 있다.

 

5. 시행 주체가 민간으로 바뀐다는 의미

이번 사업은 민간이 시행 주체가 될 수 있다는 점이 핵심이다. 대표적인 시행 주체는 신탁사와 리츠(REITs)다.

신탁사 모델

기존에도 일반 재개발 사업에서도 자주 참여하고 있고, 자금 조달 능력과 사업 경험이 풍부하다. 따라서 복잡한 인허가 과정을 안정적으로 관리할 수 있다.

리츠 모델

리츠는 기존에는 수익형 부동산 중심으로 투자했지만, 이번 제도에서는 개발형 사업에도 참여할 수 있도록 바뀌었다. 자산관리회사 설립 → 투자자 모집 → 운영 수익 배당의 구조를 그대로 개발사업에 적용할 수 있게 된 것이다. 앞으로 리츠 기반 개발이 더 늘어날 가능성이 크다.

 

6. 투자자들이 꼭 유의해야 할 점

최근 유튜브 영상이나 기사들에서 삼성동, 양재동 같은 지역이 민간도심복합사업으로 개발될 수 있다는 이야기가 많이 나온다. 하지만 이건 공식 발표 전까지는 어디까지나 추정이다.

공식 지정은 국토교통부가 발표할 예정이고, 선정지의 기준도 명확하다. 땅값이 높고 자산 가치가 높은 지역은 기본적으로 배제될 가능성이 높다. 따라서 단순히 기사나 영상을 보고 섣불리 투자에 나서는 것은 매우 위험할 수 있다.

또한 이미 신축 건물이 많이 들어선 지역은 재개발 추진에 필요한 주민 동의를 얻기가 어렵고, 사업도 늦어지기 쉽다.

 

마치며

민간도심복합사업은 기존 재개발 방식의 한계를 보완하려는 제도적 시도다. 하지만 모든 지역에 적용되는 만능 키는 아니다. 특히 강남 삼성동, 양재동처럼 고가 지역에서는 실제 추진이 쉽지 않다.

반대로 수도권 외곽이나 지방 도심처럼 기존 방식으로는 추진이 어려웠던 곳에서는 현실적인 대안이 될 수 있다. 국토부가 2025년 중에 발표할 사업지를 유심히 살펴보는 것이 바람직한 접근일 것이다. 막연한 기대보다, 정책 방향과 지역 여건을 종합적으로 분석해 판단하는 신중함이 필요한 시점이다.