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부동산 투자노트

조기 대선 이후 부동산 시장, 집값은 어떻게 될까

by 부동산 투자노트 2025. 5. 9.

시작하며

조기 대선이 결정되면서 부동산 시장을 둘러싼 불확실성에 대한 우려가 커지고 있습니다.

서울을 중심으로 한 공급 부족, 상승세를 보이는 전세가, 금리와 유동성 변수까지 더해지면서 지금 부동산 시장은 중요한 전환점을 맞이하고 있습니다.

이럴 때일수록 숫자와 데이터를 기반으로 시장을 바라보는 눈이 필요합니다.

이번 글에서는 조기 대선 이후 부동산 시장이 어떤 흐름으로 전개될지, 네 가지 핵심 데이터를 통해 정리해보았습니다.

 

1. 공급이 절대적으로 부족합니다

조기 대선이 정해졌다고 해도 공급량은 하루아침에 바뀌지 않습니다.

신도시든, 재개발이든 아파트 한 채가 실제로 생기기까지는 최소 10년이 걸립니다.

당장 올해는 물론 향후 2~3년간도 공급 부족은 지속될 가능성이 높습니다.

(1) 착공부터 입주까지 시간이 오래 걸리는 이유

건축 허가를 받고 착공까지도 시간이 걸리고, 착공 이후에야 비로소 입주가 가능합니다.

서울을 기준으로 할 때 매년 필요한 적정 공급량은 약 4만8,000세대인데, 이미 2022년부터 이 수치를 밑돌고 있습니다.

(2) 앞으로 공급이 얼마나 부족한가?

📊 서울 지역 아파트 공급 전망 비교

연도 적정 공급량 실제 공급 예상치 공급 비율
2022년 48,000세대 약 35,000세대 73%
2025년 48,000세대 약 24,000세대 50%
2026년 48,000세대 약 12,000세대 25%
2027년 48,000세대 약 6,000세대 12.5%

이처럼 3년 뒤에는 공급이 1/4도 채 안 되는 수준으로 떨어지기 때문에 수요 대비 공급의 불균형은 심화될 수밖에 없습니다.

 

2. 전세가 상승은 매매 수요로 이어집니다

전세 시장 역시 매매 시장 못지않게 중요합니다.

최근 서울과 수도권을 중심으로 전세가격이 꾸준히 오르고 있는 상황인데, 이는 실거주 수요가 줄지 않았다는 의미이기도 합니다.

(1) 전세가 상승이 의미하는 것

전세가는 실수요자의 주거 비용이므로, 전세가가 오르면 사람들은 차라리 집을 사려는 생각을 하게 됩니다.

전세에서 매매로의 수요 전환이 일어나면, 집을 사고자 하는 수요는 더 늘어나게 되죠.

(2) 전세가 오름세는 언제까지?

전세 계약은 기본적으로 2년 + 2년 보호를 받기 때문에 한 번 계약할 때 가격을 많이 올리려는 움직임이 강해졌습니다.

또한, 전세가 계속 오르면 매매 전환이 가속화되며, 결국 집값 상승으로 이어질 수 있습니다.

 

3. 금리는 유지 혹은 인하 가능성이 높습니다

금리는 부동산 시장에 직접적인 영향을 주는 요소입니다.

최근 몇 년간의 집값 하락은 급격한 금리 인상 때문이었고, 반대로 금리 인하 또는 동결은 집값을 다시 끌어올릴 수 있는 신호로 작용합니다.

(1) 지금의 금리 상황은?

현재 기준금리는 2.75%입니다.

하지만 경기 부양이 대선 핵심 이슈로 떠오르면서, 금리를 올리기보다는 유지하거나 내릴 가능성이 더 커졌습니다.

(2) 금리가 집값에 미치는 영향은?

💡 금리가 집값에 주는 영향 정리

  • 금리 상승: 대출 부담 증가 → 매수 심리 위축 → 집값 하락 압력
  • 금리 하락: 자금 조달 여력 증가 → 매수 수요 회복 → 집값 상승 요인

앞으로 경기 부양이 정책 우선순위가 된다면, 금리는 유지 또는 인하 쪽에 무게가 실릴 것으로 보입니다.

 

4. 유동성은 부동산 상승에 직접 영향을 줍니다

조기 대선과 같은 정치 이벤트에는 시중에 돈이 풀리는 특성이 있습니다.

선거 자금, 정책 자금, 경기 부양성 자금 등이 유입되며 시장 전반에 유동성이 풍부해지기 때문입니다.

(1) 유동성 확대가 부동산에 미치는 영향

💰 정책 변화와 유동성 흐름에서 나타날 수 있는 변화

  • 중소기업·소상공인 정책 자금 확대 → 소비 증가 → 부동산 매수 수요 증가
  • 선거 이후 대출 규제 완화 가능성 → 실수요 대출 증가
  • 다만 DSR 강화 등 일부 제한적 규제는 병행

(2) 대출 규제는 어떻게 바뀔까?

스트레스 DSR 규제가 7월부터 시행되면, 총 대출 가능 금액은 줄어들 수 있지만, 주택담보대출 등 핵심 대출은 여전히 유지될 가능성이 높습니다.

즉, 유동성 위축보다는 정부의 선택적 통제가 핵심 변수가 될 것입니다.

 

5. 실수요자라면 지금부터 준비해야 합니다

부동산 시장은 조용해 보이지만, 실제로는 움직임이 감지되고 있습니다.

집값이 빠르게 오르지는 않더라도, 조용한 상승세로 전환되는 시점에 미리 준비한 사람만이 기회를 잡을 수 있습니다.

📌 내 집 마련을 위한 준비 체크리스트

  • 내 자산 정리
    보험, 예금, 주식, 청약통장 등 모든 금융 자산을 정리하고 현재 순자산을 파악합니다.
  • 대출 가능성 확인
    소득 대비 상환 능력 기반으로 대출 한도 확인. 은행 상담 또는 DSR 계산기 활용.
  • 희망 지역 및 예산 설정
    내 자산과 대출을 고려해 적절한 지역과 평형대를 선별합니다.
  • 현장 방문 및 구조 확인
    관심 아파트는 직접 방문해 구조, 일조, 층수, 관리 상태 등을 꼼꼼히 살펴봅니다.
  • 향후 매수 시기 시뮬레이션
    연말 또는 내년 초로 예상 시점을 설정하고 시나리오별 자금 계획 수립.

 

마치며

조기 대선은 정치적 이벤트지만, 부동산 시장에는 실제로 영향을 미칩니다.

특히 공급, 전세, 금리, 유동성이라는 4가지 지표를 보면, 집값 상승 신호가 더 많다는 점을 무시할 수 없습니다.

지금 시장이 조용하다고 손 놓고 있으면 나중에 후회할 수 있습니다.

지금부터라도 내 자산을 점검하고, 내가 살고 싶은 지역의 부동산 흐름을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요합니다.

부동산은 결국 기다린 자가 아니라 준비한 자가 기회를 잡습니다.