여주·이천 전세가율 80% 넘은 진짜 이유, 알고 계셨나요?

시작하며

전세가율이 80%를 넘었다는 뉴스를 보면, 대부분은 지방의 이야기라고 생각하실 거예요. 그런데 이번엔 수도권, 그것도 경기도 여주와 이천입니다. 서울과 가까운 곳인데도 전세가가 매매가를 바짝 따라잡았다는 건, 뭔가 특별한 이유가 있다는 뜻이겠지요. 이 글에서는 왜 이런 일이 생겼는지, 실생활과 연결해서 풀어드릴게요.

1. 전세가율이 80% 넘었다는 건 어떤 의미일까요?

전세가율은 아파트 전세 가격이 매매 가격의 몇 퍼센트인지를 나타내는 수치예요. 예를 들어, 매매가가 2억원인데 전세가가 1억6,000만원이면 전세가율은 80%가 되는 셈이죠.

이게 왜 중요하냐 하면요, 전세가율이 높다는 건 매매가에 비해 전세가가 높다는 뜻인데, 이건 곧 전세 수요가 높고 매매 수요는 적다는 뜻으로 해석될 수 있어요.

📝 전세가율이 높아졌다는 건 이런 상황이에요

• 전세 수요는 많은데, 집을 사려는 사람은 적어요
• 매매가가 떨어지고 있거나 정체되고 있을 가능성이 있어요
• 신축 공급이 많아지면 전세로 사는 쪽을 선택하는 사람이 늘어나요
• 투자자보다는 실제로 사는 사람, ‘실수요자’가 움직이는 시장이라는 뜻도 돼요

 

2. 여주와 이천, 왜 이렇게 전세가율이 높아졌을까요?

저도 이 뉴스를 처음 봤을 때 '지방이 아닌데 왜?' 하고 의문이 들더라고요. 그런데 알고 보니, 이건 일자리와 공급의 타이밍이 겹친 독특한 상황 때문이었어요.

(1) 하이닉스 같은 대기업이 지역 전세 수요를 끌어올렸어요

이천은 SK하이닉스 반도체 공장이 있는 곳이에요. 대기업이 있는 지역은 협력 업체, 외주 직원, 파견 근무자 등이 많아요. 그런데 이분들이 대부분 7년 이내 단기 근무를 하는 경우가 많아서 집을 사지 않고 전세로 거주하신대요.

실제로 우리 조카도 이천 하이닉스에서 잠시 일한 적이 있었는데, 회사 근처에서 전세로 집을 구했더라고요. 사야 한다는 생각보다는, 몇 년 있다가 옮길 거니까 굳이 안 산다는 분위기였어요.

(2) 새 아파트는 많은데, 사려는 사람은 줄었어요

최근 2~3년 동안 이천과 여주에 신축 아파트가 꽤 많이 공급됐다고 해요. 그런데 정작 분양은 미달되거나, 미분양으로 남은 곳도 많았어요.

왜 그럴까요?

• 금리가 올라서 대출받기가 부담스러웠고
• 집값이 계속 오를 거라는 기대감이 줄어들면서, 굳이 지금 사야 하나 하는 생각이 들었기 때문이에요
• 공급이 많다 보니, 사람들이 ‘좀 더 기다려보자’는 심리가 생겼어요

그렇다 보니 사는 사람은 줄고, 전세 수요는 그대로거나 오히려 늘어난 상황이 된 거예요.

 

3. 아파트 공급이 늘면 전세가율이 올라가는 이유

이건 정말 살면서 알게 된 사실인데요, 공급이 많아지면 처음엔 전세 물건도 많아질 것 같지만, 오히려 전세 수요가 몰리는 경우가 있어요.

왜냐하면, 공급이 많다는 건 '매매를 망설이는 사람'이 많다는 뜻이기도 하거든요. 특히 신축 아파트가 많아지면, 구축 아파트 가격도 자연스럽게 하향 조정이 돼요.

📝 신축 공급과 전세가율 상승의 연결고리

• 신축이 많으면 매매가가 하락하거나 정체돼요
• 사려던 사람도 ‘기다려보자’는 생각을 하게 돼요
• 그 사이에 전세로 살려는 수요가 증가해요
• 전세가가 높아지고, 전세가율도 따라서 오르게 돼요

결국에는 ‘사는 건 아직 아니고, 일단 전세’라는 사람이 많아지는 시기가 된 거죠.

 

4. 여주와 이천은 앞으로 어떻게 될까요?

전세가율이 높아졌다고 해서 무조건 위험한 건 아니에요. 하지만 몇 가지 주의할 점은 있어요.

(1) 매매가가 오르지 않으면 전세가가 부담이 될 수 있어요

지금처럼 전세가율이 높은 상태에서는, 오히려 전세보증금이 더 위험해질 수도 있어요. 집값이 내려가면, 보증금이 집값보다 더 높은 ‘깡통 전세’가 될 수 있거든요.

(2) 실수요자라면, 전세보다 매매가 나은 시기도 올 수 있어요

전세 가격이 너무 높아지면, 차라리 집을 사는 게 낫다는 계산이 나올 수도 있어요. 물론 대출 상황이나 여유 자금에 따라 다르겠지만요.

(3) 하이닉스 외 산업단지의 확장은 중장기적인 변수예요

하이닉스나 협력 업체들이 계속해서 확장되고 있기 때문에, 장기적으로는 수요가 유지될 가능성도 커요. 다만 공급도 함께 많아지고 있기 때문에, 과열보다는 균형 잡힌 움직임을 보일 수 있어요.

 

5. 수도권이지만 지방보다 전세가율이 높은 이유

흔히 전세가율이 높다고 하면 지방 소도시를 먼저 떠올리게 되지만, 여주와 이천처럼 ‘산업 기반이 있는 수도권 외곽 도시’들은 예외적인 경우가 많아요.

예전에는 전라북도 목포나 충청도 청주 같은 데서도 비슷한 일이 있었어요. 저도 한창 투자 공부하던 시절, 목포에서 1억짜리 집을 5,000만원 갭으로 두 채씩 사는 분들을 많이 봤어요.

지금은 그런 시대가 아니지만, 전세 수요가 집중되는 입지에서는 여전히 전세가율이 높게 나타날 수 있다는 건 변하지 않아요.

 

마치며

여주와 이천의 전세가율이 80%를 넘었다는 소식, 겉으로 보기엔 단순한 숫자 같지만 그 안에는 일자리, 수요, 공급, 심리가 복합적으로 얽혀 있어요.

단순히 ‘위험하다’, ‘기회다’라고 보시기보다는, 내가 살고 싶은 곳인지, 얼마나 머물 건지, 어떤 방식이 더 부담이 적을지를 먼저 따져보는 게 중요해요.

늘 그렇듯, 부동산은 숫자보다 삶의 방식과 가계의 상황이 먼저라는 거, 잊지 마세요.