아파트 높이 제한, 서울시 경관계획과 조망점 기준 알아보기

시작하며

서울에서 아파트를 새로 짓거나 재개발·재건축을 할 때 꼭 확인해야 하는 것 중 하나가 바로 경관계획이다. 단순히 땅 크기나 용적률, 건폐율만 신경 쓰면 되는 게 아니라, 주변 자연경관이나 도시 경관을 해치지 않도록 건축물 높이와 형태를 조정하는 기준이 존재한다. 특히 서울은 한강과 남산, 북한산처럼 도시 전반에 걸쳐 중요한 경관 요소가 많아 이 기준이 매우 엄격하게 적용된다. 서울시가 지정한 주요 조망점과 이로 인한 규제 내용을 정리해 보며, 재개발·재건축을 준비하는 분들이 꼭 알아야 할 부분들을 살펴본다.

 

1. 경관계획과 조망점은 어떤 기준인가

경관계획은 도시를 구성하는 자연과 건축물이 서로 조화롭게 어우러지도록 색상, 높이, 형태 등을 사전에 계획하고 심의하는 과정이다. 이 과정에서 핵심적인 역할을 하는 것이 조망점이다. 특정 위치에서 바라본 풍경을 보호하기 위해, 해당 풍경을 가리는 건축물의 높이와 위치를 제한하는 기준이다.

서울시는 39개의 조망점을 지정해두고 있으며, 이 조망점에서 바라본 경관이 방해받지 않도록 건축물 배치와 높이를 조정하는 식으로 규제를 하고 있다. 이 기준은 특히 남산, 북한산, 한강변 등 서울을 대표하는 자연경관을 중심으로 적용된다.

 

2. 서울시 주요 1등급 조망점과 적용 사례

🏞️ 반포대교 남단에서 남산 방향 조망

반포 한강공원에서 남산 방향을 바라보는 조망점은 서울시가 가장 엄격하게 관리하는 구역 중 하나다. 이 구역에 있는 한남뉴타운은 남산 조망권 보호를 위해 아파트 높이나 동 배치에 많은 제약을 받고 있다.

🌉 종로3가에서 남산 바라보기

청계천을 따라 걷다 보면 남산이 보이는 구간이 있다. 이 구간 역시 남산 조망을 유지하기 위해 청계천 주변 건물의 높이가 제한된다.

🚉 용산역 앞 도로에서 남산 방향

용산역 앞 대로에서도 남산을 바라볼 수 있는데, 이 경관을 보호하기 위해 용산 삼각지와 후암동 일대의 건물 높이와 배치가 조정되고 있다.

🌅 선유도에서 북한산 바라보기

선유도공원에서 강 건너편으로 북한산이 보이는 조망점도 1등급으로 지정되어 있다. 이 구역에서 새로 아파트를 지을 때는 북한산 조망을 막지 않는 형태로 설계해야 한다.

 

3. 한남뉴타운과 남산 조망 보호 사례

🏘️ 타운하우스식 저층 설계 적용

한남뉴타운은 남산 조망을 보호하기 위해 일부 구역은 저층 타운하우스 형태로 개발되고 있다. 전면부를 저층으로 구성하고, 뒤쪽으로 갈수록 점진적으로 높아지는 방식이다.

🏗️ 건축물 높이 조정

일반적으로 서울에서 허용되는 아파트 최고 높이는 35층 안팎이지만, 한남뉴타운에서는 남산 조망을 고려해 15층 이하로 제한되는 경우가 많다. 경관계획 심의를 통해 이런 규제가 결정된다.

 

4. 강북·강남 모두 적용되는 조망점 규제

🌄 반포대교 북단에서 관악산 조망

강북뿐만 아니라 강남에서도 조망점 규제는 동일하게 적용된다. 반포주공1단지가 재건축될 때도 관악산 조망을 확보하기 위해 건물 높이와 동 배치를 조정해 스카이라인을 맞추도록 설계가 조정된다.

🏔️ 한남대교 남단에서 북한산 조망

한남대교 남단에서 북한산 방향으로 이어지는 시야도 중요한 조망점이다. 한남동 일대 건축계획 수립 시 북한산 조망을 유지하기 위한 다양한 설계 기법이 활용된다.

 

5. 서울광장과 남산타워 조망 유지 사례

🏙️ 서울광장에서 남산타워 바라보기

서울광장에서 남산타워가 보이도록 조망권을 유지하는 것도 서울시 경관계획의 중요한 부분이다. 이미 일부 시야는 가려졌지만, 남은 조망권을 보존하기 위해 추가적인 높이 제한이 적용된다.

🏛️ 한국은행 앞에서의 남산 조망

한국은행 앞 도로에서 남산이 보이는 구도 역시 보존 대상이다. 후암동과 서울역 인근 재개발 과정에서도 이 조망권을 해치지 않도록 건축물의 높이와 배치가 조정되고 있다.

 

6. 2등급과 3등급 조망점의 의미와 차이

📌 부분적 보존이 적용되는 2등급 조망점

2등급 조망점은 이미 건축물이 상당 부분 들어서 있어, 조망이 일부 가려졌더라도 남아 있는 경관은 최대한 유지하도록 유도하는 구역이다. 경관 보존과 개발 필요성이 균형을 이루도록 조정하는 방식이다.

📌 상징적 의미가 중심인 3등급 조망점

3등급 조망점은 조망이 거의 다 가려졌지만, 역사적·상징적 의미를 남기기 위한 최소한의 조치를 유지하는 곳이다. 대표적으로 워커힐 아파트에서 바라보는 용마산과 아차산 조망, 대치동에서 구룡산과 대모산을 바라보는 조망점이 여기에 해당한다.

 

마치며

서울에서 재개발이나 재건축을 추진할 때, 경관계획과 조망점 규제는 반드시 확인해야 할 요소다. 단순히 아파트를 높게 짓거나, 원하는 위치에 배치하는 것은 불가능하고, 주변 자연경관 및 도시 경관과의 조화를 우선적으로 고려해야 한다.

재개발·재건축 조합원이나 부동산에 관심 있는 분들이라면, 해당 지역이 어떤 조망점 규제에 해당하는지 미리 확인하고, 이를 사업성 검토 단계에서 반영하는 것이 필요하다. 서울시 경관계획은 단순한 미관 유지가 아니라, 도시의 역사와 자연경관을 보존하기 위한 중요한 원칙이므로, 이를 정확히 이해하고 준비하는 것이 중요하다.