동대문 쇼핑몰, 공실률 90%? 서울시 재개발 계획이 필요한 이유

1. 시작하며

동대문은 과거 서울에서 가장 활발했던 패션 중심지 중 하나였다. 그러나 온라인 쇼핑의 성장과 소비자들의 변화하는 쇼핑 패턴으로 인해 현재 동대문의 소매시장은 쇠퇴해가고 있다. 두타, APM, 밀리오레, 굿모닝 시티 등의 쇼핑몰은 공실률이 50%에서 90%에 이를 정도로 운영이 어려운 상황이다. 이에 서울시는 동대문 일대의 재개발을 위한 마스터플랜을 수립하고 있지만, 실제로 이 계획이 성공할 수 있을지는 불확실하다. 이번 글에서는 동대문 재개발과 관련된 현실적인 문제와 고려해야 할 사항들을 살펴본다.

 

2. 동대문 소매시장의 변화와 몰락의 원인

1) 온라인 쇼핑의 확산

과거에는 동대문에서 직접 의류를 구입하는 것이 일반적이었지만, 현재는 온라인 쇼핑이 더욱 활성화되면서 동대문을 찾는 소비자들이 줄어들고 있다.

• 스파(SPA) 브랜드(유니클로, 자라 등)의 성장과 무신사, 29CM 같은 온라인 플랫폼의 발전으로 인해 동대문 패션 시장의 경쟁력이 감소했다.
• 소비자들은 편리한 온라인 쇼핑을 선호하며, 오프라인 매장에서 직접 구입할 필요성을 느끼지 못하고 있다.

2) 고객 서비스 문제

• 동대문 상권은 오랫동안 서비스보다는 빠른 판매에 집중해왔다.
• 백화점이나 온라인 쇼핑몰이 제공하는 고객 서비스와 비교했을 때, 동대문의 서비스 수준이 뒤처지는 것이 현실이다.

3) 해외 바이어의 감소

• 한때 중국 바이어들이 동대문에서 대량으로 의류를 구매했지만, 이제는 중국 내에서도 비슷한 품질의 제품을 저렴하게 생산할 수 있게 되었다.
• 중국 시장의 변화로 인해 동대문의 도매업체들도 매출 감소를 겪고 있으며, 밤과 낮 시장이 선순환을 이루던 구조가 무너졌다.

4) 낙후된 시설과 경쟁력 약화

• 동대문 일대의 쇼핑몰들은 1990~2000년대 초반에 지어진 건물들이 많아 시설이 노후화되었고, 현대적인 쇼핑 환경을 제공하지 못하고 있다.
• 유사한 가격대의 제품을 판매하는 대형 복합쇼핑몰이나 백화점과 비교했을 때, 소비자들에게 매력적인 선택지가 되지 못하고 있다.

 

3. 서울시의 동대문 재개발 마스터플랜

1) 도시 정비형 재개발 추진

서울시는 DDP(동대문디자인플라자) 일대를 중심으로 동대문 지역의 재개발을 추진하고 있다.

• 패션 산업의 특성을 유지하면서도 현대적인 시설을 추가하는 방식이 검토되고 있다.

2) 국립중앙의료원 이전과 개발 계획

• 국립중앙의료원의 이전이 확정됨에 따라 해당 부지를 새로운 개발 프로젝트에 포함할 가능성이 높다.
• 동대문 상권과 연계하여 활성화 방안을 모색해야 할 필요가 있다.

3) 문화 시설 확충 계획

• 동대문 지역에는 방문객을 머무르게 할 수 있는 문화 시설이 부족하다.
• 서울시는 문화 공간과 복합시설을 도입해 관광 및 상권 활성화를 도모할 계획이다.

 

4. 동대문 재개발의 현실적인 문제

1) 기존 상권과의 조화

• 동대문은 오랜 기간 동안 원단, 봉제, 가공, 도매, 소매가 유기적으로 연결된 클러스터를 형성해왔다.
• 재개발 과정에서 이러한 구조가 무너질 경우, 패션 산업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

2) 소유권 문제 해결

• 동대문의 대형 쇼핑몰들은 대부분 개별 점포별로 소유권이 분리되어 있어, 재개발 추진이 쉽지 않다.
• 개별 소유자들의 동의를 얻는 것이 가장 큰 난관 중 하나다.

 

5. 마치며

동대문은 오랜 세월 동안 서울의 대표적인 패션 상권이었지만, 시대 변화에 적응하지 못하면서 쇠퇴해가고 있다. 서울시가 재개발을 추진하고 있지만, 현실적인 문제를 해결하지 않으면 기대했던 효과를 얻기 어려울 수도 있다.

기존의 패션 상권을 현대적으로 변모시키면서도, 소비자들의 변화하는 쇼핑 패턴을 반영한 전략이 필요하다. 문화 시설과 복합 공간을 활용하고, 새로운 방식으로 패션 산업을 지원하는 정책이 병행된다면 동대문이 다시 활기를 되찾을 가능성이 있다.

 

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