2·19 미분양 대책 분석: 기대와 다른 정부 정책

정부가 2월 19일 발표한 미분양 해소 대책이 시장의 예측과 다른 방향으로 전개되었습니다. 기존에 예상되었던 양도소득세 감면이나 대출 규제 완화(DTI·DSR 조정) 등의 직접적인 지원책은 포함되지 않았으며, 대신 철도 지하화, 임대사업자 제도 부활, 준공 후 미분양 주택 매입 등의 대책이 강조되었습니다. 이번 발표의 주요 내용을 정리하고, 향후 시장에 미칠 영향을 분석해 보겠습니다.

 

1. 미분양 증가 원인과 정부의 대응 방향

최근 미분양 주택이 증가하면서 이에 대한 대책 마련이 시급한 상황입니다. 2023년 말 기준 전국 미분양 주택은 7만 가구를 넘어섰으며, 특히 준공 후에도 매각되지 못한 주택이 늘어나고 있습니다. 이러한 주택은 '준공 후 미분양'으로 분류되며, 시장에서는 이 문제를 해결해야 할 중요한 과제로 보고 있습니다.

정부는 이러한 상황을 지역 경기 침체로 인한 결과로 판단하고 있으며, 이에 따라 금융 지원보다는 지역 개발을 촉진하여 미분양 해소를 유도하는 방안을 추진하고 있습니다.

 

2. 주요 정책 내용

2.1 철도 지하화 사업 추진

정부는 지방 도시 내 대규모 개발을 활성화하기 위해 부산, 안산, 대전 등 세 곳에서 철도 지하화 프로젝트를 추진할 계획입니다.

• 부산: 부산진역에서 부산역까지의 구간을 지하화하여, 기존 철도 부지를 인공 지반으로 조성하는 계획입니다. 개발 면적은 약 37만㎡에 이를 것으로 예상됩니다.
• 안산: 초지역에서 안산 중앙역까지의 구간을 지하화하고, 약 71만㎡ 규모의 복합개발을 진행할 예정입니다. 이를 통해 도심 내 남북 지역 간 연결성을 높이고 도시 정비 효과를 기대할 수 있습니다.
• 대전: 조차장역 주변을 개발하여 지역 경제 활성화를 유도할 계획입니다.

이번 철도 지하화 사업은 단기적인 미분양 해결보다는 장기적으로 지역 개발을 촉진하는 방안으로 추진되고 있습니다.

 

2.2 임대사업자 제도 부활

이번 정책에서 주목할 부분은 임대사업자 제도의 부활입니다. 지방에서 준공 후 미분양된 아파트를 매입하는 경우에 한하여, 임대사업자로 등록할 수 있도록 허용하는 내용이 포함되었습니다.

이전 정부에서는 임대사업자의 세제 혜택이 집값 상승을 유발한다고 판단하여 해당 제도를 폐지한 바 있습니다. 하지만 이번 정책에서는 미분양 해소를 목적으로 한시적으로 이를 허용하는 조치가 포함되었습니다. 다만, 임대사업자 제도 부활을 위해서는 민간임대주택특별법 개정이 필요하므로, 국회의 협조가 필수적입니다. 법 개정이 이루어질지는 현재로서는 불확실한 상황입니다.

 

2.3 미분양 주택 매입 및 리츠 활용

• LH(한국토지주택공사)가 준공 후 미분양 주택 3,000가구를 매입하여 임대주택으로 활용할 계획입니다.
• 부동산 리츠(Real Estate Investment Trusts)를 통한 미분양 주택 매입 및 운영 방안을 추진할 예정입니다.

이러한 조치는 미분양 주택의 재고를 줄이는 효과를 가질 수 있으나, LH의 재정 부담 증가와 리츠 시장 활성화 여부가 중요한 변수로 작용할 것으로 보입니다.

 

3. 시장 반응과 실효성 분석

3.1 정책에 대한 시장의 반응

부동산 시장에서는 이번 정책에 대해 기대에 미치지 못한다는 평가가 나오고 있습니다. 양도세 감면이나 대출 규제 완화와 같은 직접적인 지원책이 포함되지 않았으며, 개발 사업 중심의 대책이 주를 이루었기 때문입니다.

특히, 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 조정에 대해 "4~5월 중 검토하겠다"는 입장을 밝힌 점은 시장의 불확실성을 더욱 증가시키고 있습니다.

 

이번 미분양 대책은 양도세 감면이나 대출 규제 완화와 같은 직접적인 지원이 아니라, 철도 지하화 및 지역 개발, 임대사업자 제도 부활 등을 통해 간접적으로 미분양 문제를 해결하려는 방식으로 접근한 점이 특징적입니다.

그러나 단기간 내 미분양 해소 효과를 거두기 어려울 뿐만 아니라, 임대사업자 제도의 부활이 법 개정이 필요한 사안이기 때문에 실현 가능성이 불투명합니다. 이에 따라 추가적인 보완책이 필요하다는 의견이 나오고 있으며, 정부가 4~5월 중 추가 대책을 검토할 것으로 예상됩니다. 앞으로 발표될 정책의 방향성을 면밀히 지켜볼 필요가 있습니다.

 

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